수원지방법원 2024타경7054. 경기도 수원시 팔달구 고등동 36-22의 토지와 5층 건물로, 감정평가상 다가구주택 및 제1·2종 근린생활시설로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 아니라 임차인 승계 구조입니다. 말소기준은 2024.05.08. 서울신용보증재단의 가압류이고, 그보다 앞서 전입한 다수의 주거 임차인이 존재합니다. 현재 배당가정에서 매수인에게 넘어오는 것으로 계산된 보증금만 705,000,000원이며, 김태영·임재혁은 보증금 자체가 확인되지 않아 이 금액이 인수 위험의 상한이 아닙니다.
특히 김준호 185,500,000원, 손민수 168,000,000원, 정준호 84,000,000원, 손민지 262,500,000원, 제갈경찬 5,000,000원이 현재 계산상 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 한가희 189,000,000원, 백해성 190,000,000원, 유제선 100,000,000원은 현재 회차 배당가정에서 우선변제로 전액 배당되는 구조입니다. 따라서 이 물건은 최저매각가와 실제 취득부담을 반드시 분리해서 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7054 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 36-22 · 경기도 수원시 팔달구 고화로52번길 6 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 및 제1,2종 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 · 사용승인일 2020.03.20 |
| 토지 | 대 240.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,530,000원/㎡ |
| 소유자 | 최진선 · 2020.09.14. 공유자전원지분전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,883,484,000원 / 1,883,484,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 816,214,816원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2020년에 설정됐던 서수원신용협동조합 근저당권 575,000,000원과 345,000,000원은 등기부상 이미 말소돼 있고, 현재 계산된 말소기준은 2024.05.08. 서울신용보증재단 가압류 38,400,534원입니다. 김준호·손민수·정준호·한가희의 임차권등기는 이보다 먼저 접수됐습니다. 반면 백해성·유제선·손민지의 임차권등기 접수는 말소기준 이후지만, 이들의 전입일은 각각 2022.05.17., 2022.07.18., 2020.09.14.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 단순히 임차권등기의 접수순위만 보고 인수 여부를 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 — 배당과 승계를 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 제갈경찬 · 1층 42.2600㎡ | 2023.12.20 | 5,000,000원 월 660,000원 | 有 | 無 | 5,000,000원 |
| 김태영 | 2020.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 임재혁 · 미상 | 2024.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김준호 · 402호 53.44㎡ | 2020.04.02 | 185,500,000원 | 有 | 미확인 | 185,500,000원 |
| 손민수 · 301호 46.28㎡ | 2020.04.07 | 168,000,000원 | 有 | 미확인 | 168,000,000원 |
| 정준호 · 302호 22.26㎡ | 2020.04.06 | 84,000,000원 | 有 | 미확인 | 84,000,000원 |
| 한가희 · 401호 55㎡ | 2020.04.03 | 189,000,000원 | 有 | 有 | 현재 배당가정 0원 |
| 백해성 · 303호 50.31㎡ | 2022.05.17 | 190,000,000원 | 有 | 有 | 현재 배당가정 0원 |
| 유제선 · 501호 21.6㎡ | 2022.07.18 | 100,000,000원 | 有 | 有 | 현재 배당가정 0원 |
| 손민지 · 502호 84.86㎡ | 2020.09.14 | 262,500,000원 | 有 | 미확인 | 262,500,000원 |
확인되는 이름 기준으로 임차관계가 다수 존재합니다. 그중 현재 배당가정상 매수인에게 직접 승계되는 보증금은 제갈경찬·김준호·손민수·정준호·손민지 합계 705,000,000원입니다. 한가희·백해성·유제선은 각각 189,000,000원·190,000,000원·100,000,000원이 우선변제로 전액 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 김태영·임재혁의 보증금은 확인되지 않아 705,000,000원은 최소 확인액으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,883,484,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,234,840원 |
| 1. 임차인 한가희 보증금 | 189,000,000원 | 189,000,000원 |
| 1. 임차인 백해성 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 1. 임차인 유제선 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 인수 · 제갈경찬 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김준호 | 185,500,000원 | 0원 |
| 인수 · 손민수 | 168,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정준호 | 84,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 손민지 | 262,500,000원 | 0원 |
| 2. 서울신용보증재단 가압류 | 38,400,534원 | 38,400,534원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,344,848,626원 |
국세·지방세 압류가 4건 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 현재 회차 계산에서 매수인 인수액은 705,000,000원이며, 김태영·임재혁의 미상 보증금은 포함되지 않습니다. 신청채권액 816,214,816원은 현재 회차 계산상 배당액이 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고등동 오거리 북동측 인근으로 주택 및 상가 혼용지대입니다. 인근에 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 다가구주택 및 제1·2종 근린생활시설로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수, 개별난방, 소방, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 대 240.0㎡, 평지·가로장방 형상, 세로한면(가) 도로접면입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며 소로3류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물로 사용승인일은 2020.03.20입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 확정. 현재 확인 인수액 705,000,000원 외에 김태영·임재혁의 보증금이 얼마인지 확인해야 합니다. 두 점유자는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- 임차권등기 접수일만 보면 안 됨. 백해성·유제선·손민지는 임차권등기 자체는 말소기준 이후지만 전입은 그보다 앞섭니다. 각 임대차의 대항력·배당요구·확정일자를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 계산에서는 한가희 189,000,000원, 백해성 190,000,000원, 유제선 100,000,000원이 전액 우선배당됩니다. 실제 배당 결과가 달라지면 미배당 보증금의 승계 여부도 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 관련 압류 4건이 있으므로 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 매각목록의 포함 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 복합용도 확인. 실제 이용은 다가구주택 및 제1·2종 근린생활시설입니다. 주거 임차인과 근린생활시설 점유관계를 호실별로 구분해 명도계획을 세워야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,883,484,000원이 취득원가가 아니다”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 하나가 아닙니다. 신건 최저매각가는 1,883,484,000원이지만, 현재 확인되는 매수인 인수 보증금이 705,000,000원이어서 실질취득 부담은 최소 2,588,484,000원입니다. 더구나 김태영·임재혁의 보증금이 확인되지 않아 인수 위험의 끝이 아직 닫히지 않았습니다.
한가희·백해성·유제선처럼 배당으로 보증금을 회수하는 임차인과, 김준호·손민수·정준호·손민지· 제갈경찬처럼 현재 계산상 매수인에게 보증금이 남는 임차인을 분리해서 봐야 합니다. 여기에 국세·지방세 압류와 일괄매각·제시외 건물까지 함께 확인해야 하므로, 이 사건은 낙찰가보다 인수금액 확정이 먼저인 권리복합형 물건입니다.
