수원지방법원 2024타경12667. 화성시 진안동의 ‘동그라미빌’ 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 363.0㎡, 지목은 대, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 4층으로 공부상·현황 모두 다가구주택 등으로 이용되고 있습니다. 소유자는 이호운이고, 권리분석의 출발점은 2018.03.29. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 1,080,000,000원입니다.
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 임차인 수보다 선후관계입니다. 현황조사·매각물건명세서와 임차권등기에서 확인되는 실제 임차인은 15명인데, 가장 빠른 전입도 2018.08.13.으로 말소기준 2018.03.29.보다 늦습니다. 자료상 15명 모두 대항력 없음으로 판정돼 매수인의 임차보증금 승계는 0원입니다. 다만 이는 “임차인이 없다”는 뜻이 아니라, 배당과 명도 문제는 남되 보증금 자체를 매수인이 승계하지 않는 구조라는 뜻입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12667 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로211번길 16 (진안동,동그라미빌) |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 현황 | 공부상 다가구주택 · 현황 다가구주택 등 · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 |
| 토지 | 363.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,021,000원/㎡ |
| 소유자 | 이호운 |
| 감정가 / 최저가 | 2,290,548,040원 / 2,290,548,040원 (신건) |
| 말소기준 | 2018.03.29. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
| 강제경매 채권자 / 청구 | 지영세 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤의 권리가 대부분이다
말소기준인 국민은행 근저당권 이후 하나카드 가압류와 임차권등기, 강제·임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기된 주택임차권 8건 역시 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정됐으며, 해당 임차인들의 전입일도 모두 말소기준 뒤입니다. 따라서 등기 자체는 매각으로 소멸하고, 자료상 매수인 승계액은 0원입니다.
② 임차인 15명 — 대항력·우선변제·승계 체크
실제 임차인은 총 15명입니다. 이 가운데 임차권등기가 확인되는 8명의 보증금 합계는 920,000,000원이며, 나머지 7명은 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 모두 말소기준권리보다 늦은 전입으로 없음으로 정리됩니다. 우선변제와 최우선변제는 별도의 배당 순위 판단이 필요하므로 아래에서는 확인 대상으로 표시합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재민 | 202호 | 2022.06.20 | 미상 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 전동찬 | 204호 | 2021.04.14 | 미상 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 이상준 | 205호 | 2021.01.25 | 미상 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 김민우 | 302호 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 심경보 | 303호 | 2023.05.08 | 미상 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 이기호 | 304호 | 2018.08.13 | 미상 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 김연태 | 401호 | 2021.12.03 | 미상 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 허지영 | 405호 | 2021.11.29 | 130,000,000원 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 윤보예 | 201호 | 2022.12.30 | 120,000,000원 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 유동빈 | 404호 | 2022.03.07 | 130,000,000원 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 지영세 | 203호 | 2020.08.07 | 105,000,000원 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 이호석 | 402호 | 2022.07.12 | 80,000,000원 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 송혁찬 | 305호 | 2021.10.19 | 130,000,000원 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 윤종현 | 301호 | 2021.05.26 | 105,000,000원 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 김진영 | 403호 | 2023.04.19 | 120,000,000원 | 없음 | 확인 | 없음 |
대항력은 제공된 판정 및 말소기준일과 전입일의 선후관계 기준입니다. 우선변제·최우선변제는 실제 배당요구, 확정일자, 보증금 범위 등에 따라 배당표에서 최종 확인해야 합니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 신건이라 할인은 아직 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 2,290,548,040원으로 동일한 신건입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 2,290,548,040원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 이 금액이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 “인수 0원 = 가격 메리트”로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,290,548,040원 | 0원 | 921,407,512원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,832,438,432원 | 0원 | 467,879,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,465,950,745원 | 0원 | 105,056,190원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,290,548,040원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 25,305,480원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드주식회사 | 53,835,048원 | 53,835,048원 |
| 3. 경매개시결정 · 지영세 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 에이치에프케이사일유동화전문유한회사 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 921,407,512원 |
현재 산정표상 총 채권 1,343,835,048원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 산정이므로 실제 소유자 잔여와 채권별 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 진안동 ‘다람산공원’ 남측 인근으로, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 비교적 인근에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 다가구주택이며 현황도 다가구주택 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층, 외벽 석재붙임 마감 등, 샤시 창호, 급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 363.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면, 공시지가 1,021,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 15명 전입일 재대조. 모두 2018.03.29. 말소기준 뒤로 확인되지만, 매각기일 직전 등기·명세서 원본에서 변동이 없는지 확인하세요.
- 보증금 미상 7명 확인. 이재민·전동찬·이상준·김민우·심경보·이기호·김연태의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 8건 배당 확인. 확인 보증금 합계가 920,000,000원인 만큼 실제 배당표에서 각 임차인의 순위와 배당액을 확인하세요.
- 지영세 채권 관계. 203호 임차권자와 강제경매 채권자로 동시에 기재된 105,000,000원 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 회생 관련 등기. 2024.02.23. 회생절차개시등기가 있었으나 2024.09.30. 회생절차 폐지결정 확정 후 말소 처리된 흐름을 원등기에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 건물·토지의 표시와 매각대상 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 신건 최저가 2,290,548,040원에 대해 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않으므로, 감정가만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2018.03.29. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 15명 모두 그 이후 전입이라 자료상 대항력은 없으며, 매수인 인수도 0원입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
하지만 다가구주택은 여러 임차관계를 한꺼번에 처리해야 합니다. 임차권등기 8명의 보증금만 920,000,000원이고 보증금이 확인되지 않은 임차인도 7명입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 2회 유찰 가격까지 채권 미배당이 0원으로 나오지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 수치라는 한계가 분명합니다. 가격 역시 신건 감정가 2,290,548,040원이 적정한지 비교할 실거래 근거가 확인되지 않아 가격 매력은 판단 보류가 맞습니다. 결론적으로 보증금 승계 위험은 낮지만, 임차인 수·배당·명도 복잡성과 신건 가격 검증 부담이 큰 C등급형 다가구 경매로 보는 것이 균형적입니다.
