수원지방법원 2025타경907. 경기도 화성시 송산면 독지리 581-15 1동 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 이산복·장향숙 공유자이며, 2022년 설정된 안산신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정으로, 낙찰자가 이어받는 권리는 없습니다.

다만 본건은 일반 아파트형 경매와 달리 농가주택·전원주택 밀집 지역 내 위치한 형태입니다. 이용상태는 단독주택으로 확인되며, 거래층이 제한될 수 있는 용도 특성을 감안한 접근이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

말소기준권리는 2022.04.21 설정된 안산신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 문제는 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.

② 예상배당표 (매각가 362,771,640원 가정)

③ 입지·환금성 메모

• 입지. 화성시 송산면 독지리 사낭골마을 내 위치하며 주변은 농가주택, 농경지, 전원주택단지, 과수원 등으로 구성됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 통행 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
• 토지. 생산관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 토지이용상황은 단독입니다.
• 건물. 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로 2022.04.08 사용승인되었습니다.
• 환금성. 전원주택형 물건 특성상 매수층과 거래기간 확인이 중요합니다.

④ 입찰 체크리스트

• 권리 확인. 근저당 이후 권리는 소멸하지만 원본 등기 확인은 필요합니다.
• 현황 확인. 이용상태는 단독주택으로 확인되므로 실제 점유·관리 상태를 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 아파트와 동일한 방식의 시세 접근보다 주변 유사 전원주택 거래와 비교가 필요합니다.
• 토지 확인. 생산관리지역 토지 이용 제한과 개발 가능성을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 물건 성격을 봐야 한다”

이 물건은 말소기준권리와 후순위 권리 관계가 명확해 권리분석 난도는 낮습니다. 그러나 연립/다세대 + 토지 형태와 전원주택형 이용 특성 때문에 가격 판단은 권리보다 시장성을 중심으로 해야 합니다. 인수 위험은 없지만, 좋은 낙찰은 용도와 환금성을 이해한 가격에서 결정됩니다.