수원지방법원 2025타경1364. 수원시 장안구 파장동 성도빌라의 다세대주택으로, 감정평가상 벽돌조 슬래브지붕 지하 1층·지상 3층 건물 중 공부상 1층 가동호이며 현황에서는 201호로 표기·통용됩니다. 사용승인일은 1988.11.12입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.07.02 설정된 주식회사티플레인대부 근저당권 22,100,000원입니다. 이 권리는 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 한국주택은행 근저당과 국민은행 근저당 이력이 있으나 이미 말소된 권리로 정리돼 있습니다. 현재 제시된 배당 계산에서는 매각대금 115,000,000원 중 집행비용 2,410,000원과 티플레인대부 근저당 22,100,000원이 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로, 단순히 임차인 문제가 없다고 단정하기보다는 실제 점유자와 전입·확정일자 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1364 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 파장동 422-21 성도빌라 1층가동호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 파장천로66번길 66 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 · 지하 1층·지상 3층 중 1층 가동호 · 현황 201호 |
| 사용승인일 | 1988.11.12 |
| 소유자 | 김현식 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 주식회사 국민은행 · 청구 37,202,693원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.02 주식회사티플레인대부 근저당권 · 채권최고액 22,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 등기상 핵심은 2024.07.02 티플레인대부 근저당권입니다. 과거 한국주택은행 근저당과 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2025.06.19 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 115,000,000원과 최저매각가 115,000,000원만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 현재는 신건으로 감정가의 100%가 최저가이고, 시나리오상 1회 유찰 시 92,000,000원, 2회 유찰 시 73,600,000원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 시나리오 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 115,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 92,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 73,600,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,410,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사티플레인대부 | 22,100,000원 | 22,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 90,490,000원 |
제시된 배당 계산은 집행비용 2,410,000원, 티플레인대부 근저당 22,100,000원, 소유자 잔여 90,490,000원으로 구성됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액과 미배당액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수일중학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대·연립·근린생활시설·아파트·각급 학교 등이 소재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어, 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 도시가스, 급배수 위생설비, 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 위반건축물. 제시된 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 전입신고, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 호수 표시 확인. 공부상 ‘1층 가동호’와 현황상 ‘201호’가 동일 목적물인지 출입문 표시·건축물 현황·등기 목적물을 함께 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2024.07.02 티플레인대부 근저당권이 기준권리이며 채권최고액은 22,100,000원입니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 제시돼 있지 않으므로 감정가 115,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 별도 가격조사가 필요합니다.
- 배당 전제 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 감정평가서 원본을 입찰 전 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현황 확인이 먼저다
이 사건은 제시된 권리관계만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액도 0원으로 계산되는 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 가격 측면에서는 실거래 자료가 없어 115,000,000원이 저렴하다고 말할 근거가 없고, 현장 측면에서는 임대관계 미상과 1층 가동호·201호 표기 차이가 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘권리상 인수 없음’을 확인한 뒤, 점유관계·호수 동일성·가격 수준을 각각 별도로 검증하는 것입니다.
