수원지방법원 2025타경1405. 화성시 정남면 괘랑리의 다세대주택 1층 101호입니다. 현재 등기상 소유자는 편경범이고, 2023.06.21. 거래가액 50,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 오석천 명의 채권최고액 40,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.08.07. 국, 2023.10.12. 인천광역시, 2024.12.05. 국민건강보험공단의 압류가 차례로 등기됐고 2025.07.07. 오석천의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 이들은 모두 말소기준보다 뒤에 있으므로 등기 순위상 매각으로 소멸합니다. 권리 인수보다는 세금 압류의 실제 배당 우선순위와 목적물 표시 확인이 실무상 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1405 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 정남면 괘랑리 894 비동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실 등) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 편경범 (2023.06.21. 거래가액 50,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 52,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 오석천 / 37,700,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.21. 을구 3번 오석천 근저당권 · 채권최고액 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 현재 살아 있는 핵심 담보권은 2023.06.21. 설정된 오석천 근저당권입니다. 국·인천광역시·국민건강보험공단 압류와 2025.07.07. 임의경매개시결정은 모두 그보다 뒤입니다. 따라서 등기 권리만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 권리는 없고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 점유자 — 백운재, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백운재 | 2025.03.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
백운재의 전입신고일은 2025.03.13.으로 말소기준인 2023.06.21.보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 뒤이므로 낙찰자에게 임차보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 배당요구 여부와 보증금 규모는 배당관계 확인 차원에서 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 실거래 비교보다 목적물·환금성 확인이 먼저
현재 감정가와 최저매각가는 모두 52,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현 소유자 편경범의 2023.06.21. 취득 거래가액은 50,000,000원이며, 그 이전에는 우미선이 2022.05.30. 50,000,000원, 김명섭이 2017.11.28. 52,500,000원에 소유권을 취득한 기록이 있습니다.
단지 정보는 ‘유진빌라C,D동’ 19세대, 사용승인일은 1992.05.28.로 확인됩니다. 별도의 최근 실거래 가격 표본이 제시되지 않아 감정가 52,000,000원을 현재 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 현황상 건물 명칭·동 표기와 도로명주소가 공부와 달라 가격 판단 전에 실제 입찰 대상 호수의 동일성부터 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,336,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 오석천 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,664,000원 |
현재 회차 52,000,000원 가정에서는 집행비용 1,336,000원과 오석천 근저당 40,000,000원을 배당하고 10,664,000원이 남는 계산입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인의 최우선변제 여부는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 52,000,000원 | 40,000,000원 | 0원 | 10,664,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 41,600,000원 | 40,000,000원 | 0원 | 451,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 33,280,000원 | 32,280,960원 | 7,719,040원 | 0원 | 0원 |
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니므로 매각가가 내려가더라도 매수인 인수액이 증가하지 않습니다. 2회 유찰 시에는 오석천 근저당 기준으로 7,719,040원의 미배당이 발생하지만, 이는 채권자의 미회수 문제이지 낙찰자에게 승계되는 금액은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정남파출소 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지·공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 101호이며, 위생·급배수와 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 2~3미터 정도의 도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 374.0㎡, 공시지가는 402,900원/㎡입니다.
- 이력. 토지 일부는 2025.03.24. 분할됐고, 괘랑리 894-3 179㎡가 괘랑리 894-3 11㎡·894-10 118㎡·894-11 50㎡로 나뉘었습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 목적물 동일성 확인. 공부상 ‘제비동’, 현황상 통칭 ‘유진빌라 D동’ 표시가 다르므로 실제 건물과 101호 위치를 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
- 도로명주소 대조. 집합건축물대장상 ‘만년로 590-26’과 현장 표지판 ‘만년로 590-24’가 다릅니다. 등기부·건축물대장·현황 사진을 함께 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·인천광역시·국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 예상배당의 정확도가 높아집니다.
- 점유관계 확인. 백운재는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 비교 근거 없이 감정가 52,000,000원이 싸다고 단정하기 어렵습니다. 19세대 규모와 1992.05.28. 사용승인 이력도 환금성 판단에 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 현장 특정은 꼼꼼하게
이 사건의 권리구조 자체는 어렵지 않습니다. 2023.06.21. 오석천 근저당이 말소기준이고, 이후 압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 백운재 역시 말소기준 이후인 2025.03.13. 전입이어서 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리보다 목적물 표시와 가격 검증이 더 중요합니다. 공부상 ‘제비동’과 현황상 ‘유진빌라 D동’, 도로명주소 ‘만년로 590-26’과 현장 표지판 ‘만년로 590-24’가 일치하지 않습니다. 최근 실거래 가격 근거도 없어 신건 최저가 52,000,000원의 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 그러나 입찰 전 현장 특정과 세금·점유 원본 대조는 필수인 다세대 물건입니다.
