수원지방법원 2025타경1489. 수원시 팔달구 고등동 웨일애비뉴 1층 104호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 강명구이고, 2023.05.17 소유권이전과 동시에 남동농업협동조합의 채권최고액 1,092,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 이호신의 전세권 250,000,000원과 경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 이호신은 2025.02.19 전입했고 보증금은 250,000,000원입니다. 전입일이 말소기준인 2023.05.17보다 늦어 대항력이 없습니다. 2025.10.14 확정일자를 받고 같은 날 배당요구를 했지만, 현재 매각가 994,000,000원 가정 배당표에서는 선순위 근저당 배당 후 남는 금액이 없어 예상배당은 0원입니다. 그러나 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1489 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 336-1 웨일애비뉴 1층104호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 팔달구 팔달로 33 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 당시 공실상태 |
| 소유자 | 강명구 · 2023.05.17 소유권이전 · 거래가액 1,230,663,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 994,000,000원 / 994,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 960,163,425원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 후순위 전세권까지 소멸
핵심은 날짜입니다. 남동농업협동조합 근저당이 2023.05.17 말소기준이고, 이호신의 전입 2025.02.19 및 전세권 설정 2025.03.31은 모두 그 뒤입니다. 따라서 이호신은 대항력이 없고, 전세권 역시 매각으로 소멸합니다. 수원시가 2024.11.15 설정한 압류는 2025.03.06 해제로 이미 말소됐으며, 2025.11.24의 수원시 압류도 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 2.5억, 그러나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이호신 | 1층 104호 44.2977㎡ | 250,000,000원 | 2025.02.19 | 2025.10.14 | 없음 | 2025.10.14 | 0원 |
감정평가에서는 이용상태를 공실상태로 기재했지만, 매각물건명세서·현황조사·문건접수에는 이호신의 전입과 배당요구가 확인됩니다. 권리상 승계는 없더라도 실제 인도·점유상태는 입찰 직전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 신건 994,000,000원, 시세 단정은 금물
현재 회차는 감정가의 100%인 994,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 신건에서의 실질취득액도 994,000,000원입니다. 등기상 과거 거래가액은 1,230,663,900원이지만, 이는 현재 시세를 직접 보여주는 비교 거래가 아니므로 이것만으로 신건이 싸거나 비싸다고 판단하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 994,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,340,000원 |
| 1. 근저당 · 남동농업협동조합 | 1,092,000,000원 | 981,660,000원 |
| 2. 전세권 · 이호신 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 994,000,000원 가정에서 채권자 총 청구액 1,342,000,000원 중 981,660,000원이 배당되고 총 미배당은 360,340,000원입니다. 이 중 이호신 전세권의 예상배당은 0원이지만 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 994,000,000원 | 981,660,000원 | 360,340,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 795,200,000원 | 784,848,000원 | 557,152,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 636,160,000원 | 627,398,400원 | 714,601,600원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 795,200,000원, 2회 유찰 시 636,160,000원으로 내려갑니다. 그만큼 채권자 미배당은 늘어나지만, 이호신은 대항력이 없고 전세권도 후순위이므로 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 유찰 가격이 낮아졌다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단할 수는 없습니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고등동 행정복지센터 남측에 위치하며 인근에는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 지하주차장까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물의 1층 104호이며, 건물은 휴게음식점·학원·사무소·의원 용도로 구성돼 있습니다.
- 도로. 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적 1,043.3㎡, 공시지가 6,283,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·시가지경관지구(일반)·비행안전제6구역(전술)·정비구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 대지권. 대지권이 미등기 상태이나 감정평가에는 적정 대지권을 포함해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수. 이호신 전입은 2025.02.19로 말소기준 2023.05.17보다 늦습니다. 대항력 없음·매수인 인수 0원 구조를 원본 명세서와 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 감정평가의 공실 기재와 임차인 자료가 함께 존재하므로 매각기일 직전 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 전세권. 2025.03.31 설정된 전세권 250,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
- 대지권 미등기. 감정에는 적정 대지권이 포함됐지만 등기 상태와 대지권 취득·정리 절차를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 994,000,000원의 가격 메리트는 동일 건물·인근 유사 근린시설의 실제 거래 및 임대수익과 비교해 별도 판단하세요.
- 내부 상태. 이해관계인 부재와 잠금장치 등으로 자세한 내부구조 및 하자 확인이 제한됐으므로 현장 확인이 중요합니다.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 가격 검증은 별도”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.17 남동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이호신의 전입과 전세권은 모두 후순위입니다. 보증금 250,000,000원의 예상배당이 0원이어도 대항력이 없어 매수인에게 승계되지 않습니다. 따라서 권리상 인수액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 994,000,000원 자체의 가격 매력은 별도로 봐야 합니다. 과거 거래가액만으로 현재 시세를 대신할 수 없고, 근린시설의 실제 수익성과 공실·점유 상태, 대지권 미등기까지 확인해야 합니다. 이 물건은 권리보다 가격과 현장 확인이 승부처입니다.