수원지방법원 2025타경1528. 화성 반송동 센트럴시티오피스텔 11층 1103호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가에서는 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자 정봉훈은 2021.03.29. 공유자 지분 전부를 이전받았고 당시 거래가액은 190,000,000원입니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2025.04.11. 이예지의 가압류 220,000,000원입니다.
등기만 보면 기준권리 이후의 화성시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서상 이예지가 2024.03.28. 전입했고 2025.10.01. 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 이 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1528 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 92-3 센트럴시티오피스텔 11층 1103호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 24층 건물 내 11층 1103호 |
| 소유자 | 정봉훈 · 2021.03.29. 소유권 취득 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이예지 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2025.04.11. 갑구 6번 가압류입니다. 그 이후의 화성시 압류 2건과 2025.07.30. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2011년과 2012년에 설정됐던 전세권들은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 임차인 — 대항력은 ‘가능·미상’, 보증금 확인이 우선
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이예지 | 2024.03.28 | 미상 | 미상 | 2025.10.01 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
전입일 2024.03.28.은 말소기준 2025.04.11.보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다. 특히 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 경우, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 임차보증금 수준으로 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 따라서 이 사건에서는 유찰로 최저가가 내려가더라도 그것만 보고 싸졌다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,348,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 이예지 | 220,000,000원 | 178,652,000원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 이예지 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 합계 440,000,000원 중 178,652,000원이 배당되고, 미배당은 261,348,000원입니다. 표의 가정은 이예지 명의 가압류와 경매개시결정 항목에 각각 220,000,000원을 적용한 시나리오입니다. 실제 배당채권 범위와 중복 여부, 임차보증금의 배당·인수 여부는 배당요구 및 채권계산서와 임대차 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석우중학교 남동측 인근. 주변은 아파트 대단지, 오피스텔, 업무시설과 각종 근린생활시설이 소재하며 제반 입지여건은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 24층 건물 내 11층 1103호이며 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비, 주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 및 도로와 등고 평탄한 토지이며 동측 약 30미터, 서측 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1)). 공시지가 7,315,000원/㎡, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 이예지의 실제 임대차계약, 보증금 지급내역, 점유개시 원인을 확인해야 합니다. 현재 보증금이 미상이라 인수액 계산이 불가능합니다.
- 대항력 확정. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 단순히 전입일만 보고 대항력을 확정하지 마세요.
- 채권자와 임차인 동일인 확인. 가압류권자·경매신청채권자와 임차인 이름이 동일합니다. 관계인 여부와 채권·임대차의 실체를 함께 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 145,600,000원, 2회 유찰 116,480,000원으로 내려가도 대항력 임차보증금이 남으면 실질취득가가 충분히 내려가지 않을 수 있습니다.
- 배당채권 원본 확인. 배당 시나리오에는 같은 이름의 채권항목에 각각 220,000,000원이 적용돼 있으므로 실제 채권계산서와 배당요구 범위를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정상 업무시설(오피스텔) 이용입니다. 실제 사용현황과 인허가·관리규약을 입찰 전 대조하세요.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 임차보증금이 승부처”
이 사건은 등기부상 근저당이 없고, 2025.04.11. 가압류를 기준으로 이후 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조라 등기권리만 보면 복잡하지 않습니다. 하지만 2024.03.28. 전입한 임차인 이예지의 보증금이 미상이라는 점이 전체 판단을 바꿉니다. 대항력이 최종 인정되고 배당되지 않은 보증금이 남는다면 그 금액은 매수인 실질취득가에 직접 영향을 줍니다.
따라서 현재 182,000,000원이라는 최저가나 향후 145,600,000원·116,480,000원이라는 유찰가만 놓고 가격 메리트를 평가할 단계가 아닙니다. 임차보증금의 실체와 대항력, 채권자와 임차인의 관계, 실제 배당범위를 먼저 확정하는 것이 선행되어야 합니다. 이 세 가지가 정리되기 전까지는 권리위험이 닫히지 않은 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 판단입니다.
