수원지방법원 2025타경55945. 화성시 새솔동 엠폴리스303 1동 1층 104호의 근린시설입니다. 감정 이용상태는 2021.02.25 사용승인된 제1종근린생활시설(소매점)으로, 상가점포인 부동산중개업소로 이용됐으나 현재는 영업중지 상태로 보이는 것으로 기재되어 있습니다. 소유자 전혜숙은 2020.10.13 매매를 원인으로 거래가액 805,600,000원에 취득했고, 소유권이전 등기는 2021.05.07 접수됐습니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 김성현의 전입일은 2021.05.28이고, 분석상 말소기준으로 제시된 화성시 압류일은 2023.03.02입니다. 이에 따라 대항력 있는 임차인으로 처리되어 있으며, 우선변제권은 없는 것으로 계산돼 보증금 50,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 전액 승계됩니다. 따라서 현 회차의 경제적 취득비용은 최저가가 아니라 828,000,000원 + 50,000,000원 = 878,000,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55945 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 1동 1층104호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) · 상가점포(부동산중개업소), 현재 영업중지 상태로 보임 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 제1·2종근린생활시설 건물 내 1층 104호 |
| 소유자 | 전혜숙 · 거래가액 805,600,000원 · 소유권이전 접수 2021.05.07 |
| 감정가 / 최저가 | 828,000,000원 / 828,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,079,080,381원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 50,000,000원 인수
2025.05.12 화성우리신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 이후 2025.06.20 박민규의 채권최고액 423,450,000원 근저당권, 2025.08.12 화성우리신용협동조합의 20,000,000원 가압류, 2026.06.22 국의 압류, 2026.09.02 화성시 압류가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 현재 분석에서 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있습니다.
또 하나 확인할 지점은 2021.05.07 화성우리신용협동조합의 채권최고액 672,000,000원 근저당권입니다. 해당 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되지만, 2025.11.03에는 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 1번 근저당권 이전이 접수되어 있습니다. 사건 청구금액 1,079,080,381원과 예상배당 구조 사이에도 차이가 있으므로 근저당권 말소·이전 관계와 채권계산서를 함께 확인하는 것이 안전합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성현 | 엠폴리스 1동 104호 42.9000㎡ | 2021.05.28 | 50,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 50,000,000원 인수 |
김성현은 현황조사와 매각물건명세서에 함께 확인된 실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복 합산 이슈는 없습니다. 예상배당에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원이고, 보증금 50,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
③ 가격·회차 분석 — 현재 회차는 감정가 100%
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 828,000,000원입니다. 여기에 임차보증금 50,000,000원을 더하면 실질취득은 878,000,000원, 감정가의 약 106.0%입니다.
현재 가격 판단에서 중요한 점은 실거래 비교 없이 감정가 100%에서 시작한다는 사실입니다. 따라서 “감정가보다 싸다”거나 “시세 대비 저렴하다”는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 소유자의 과거 거래가액 805,600,000원은 2020.10.13 매매 당시 금액이므로 현 시세로 간주해서도 안 됩니다. 현재 회차에서는 인수액과 권리 리스크를 먼저 반영한 뒤 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 828,000,000원 | 50,000,000원 | 878,000,000원 | 373,870,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 662,400,000원 | 50,000,000원 | 712,400,000원 | 209,926,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 529,920,000원 | 50,000,000원 | 579,920,000원 | 78,770,800원 |
④ 예상배당표 (매각가 828,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,680,000원 |
| 인수 · 임차인 김성현 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 박민규 | 423,450,000원 | 423,450,000원 |
| 3. 가압류 · 화성우리신용협동조합 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 373,870,000원 |
현재 배당 추정에서는 채권 443,450,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원으로 계산됩니다. 다만 임차보증금 50,000,000원은 배당이 아니라 매수인에게 별도로 인수되며, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감되어 후순위 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 용도·환금성 메모 (감정 이용상태·토지정보 기준)
- 용도. 제1종근린생활시설(소매점)로 사용승인됐고 상가점포인 부동산중개업소로 이용됐으나 현재 영업중지 상태로 보입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 1층 104호이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·지하주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 935.2㎡, 공시지가 3,178,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·가로장방형·광대소각 접면으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역 확인. 토지 정보에는 일반상업지역으로 기재된 반면 감정요항에는 제1종일반주거지역·지구단위계획구역으로 기재되어 있어 원본 확인이 필요합니다.
- 감정요항 소재지 확인. 감정요항의 위치·주위환경 설명에는 경기도 오산시 청학동 오산대학교 서측 근거리가 기재되어 있어, 본건 주소인 화성시 새솔동과 일치하지 않습니다. 해당 입지 설명은 본건 가치판단에 그대로 사용하지 않는 것이 안전합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 50,000,000원 반영. 입찰가가 아니라 입찰가 + 인수액을 실제 취득비용으로 계산해야 합니다.
- 말소기준권리 원본 대조. 2023.03.02 화성시 압류가 분석상 기준으로 제시되지만 2023.04.28 해제·말소 기재가 있으므로 최신 등기와 매각물건명세서를 반드시 확인해야 합니다.
- 김성현 점유·대항력 확인. 전입일 2021.05.28, 보증금 50,000,000원, 월세 1,000,000원 조건과 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해야 현재 예상배당과 후순위 소멸·미배당 범위를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 672,000,000원 근저당권 확인. 말소 표시와 2025.11.03 근저당권 이전 등기가 함께 존재하므로 권리변동의 실제 상태를 원본으로 정리해야 합니다.
- 감정자료 대조. 본건 주소와 감정요항의 위치 설명, 일반상업지역과 제1종일반주거지역 기재가 서로 달라 감정평가서 원문과 대상물 특정 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 회차는 감정가 100%이고 실질취득은 878,000,000원입니다. 별도의 현장 시세·임대수익 검증 전에는 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “828,000,000원이 아니라 878,000,000원으로 봐야 한다”
이 사건의 첫 번째 함정은 대항력 임차인 김성현의 보증금 50,000,000원입니다. 현 회차 최저가는 828,000,000원이지만 예상배당상 임차보증금은 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수되므로 실질취득은 878,000,000원입니다. 감정가 100% 신건인 데다 현재 실거래 비교 없이 가격 메리트를 인정할 수도 없습니다.
두 번째는 서류의 정합성입니다. 말소기준으로 제시된 2023.03.02 화성시 압류에 2023.04.28 해제·말소가 기재되어 있고, 672,000,000원 근저당권은 말소 표시와 이후 근저당권 이전 등기가 함께 존재합니다. 여기에 국세·지방세 압류, 사건 청구액과 배당구조의 차이, 감정요항의 소재지·용도지역 불일치까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “신건이라 단순한 상가”가 아니라, 인수액을 확정하고 말소기준·세금·채권관계를 원본으로 다시 맞춰야 하는 사건입니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.
