수원지방법원 2025타경56218. 경기도 수원시 영통구 이의동 리치프라자3 2층203호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태도 근린생활시설로 확인되며, 건물은 철근콘크리트구조 지상8층으로 2017.01.13. 사용승인됐습니다. 현재 소유자는 주식회사예원입니다. 권리 흐름의 기준점은 2021.02.26. 설정된 성남농업협동조합의 채권최고액 640,000,000원 근저당권입니다.
이후 2025.05.29. 성남농업협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔고, 2026.01.02. 및 2026.04.13. 수원시 압류가 뒤따랐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025.11.27. 확정채권양도를 원인으로 2026.01.14. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐지만, 말소기준 시점 자체는 2021.02.26.입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56218 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 이의동 1248-2 리치프라자3 2층203호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 대학로 60 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사예원 |
| 감정가 / 최저가 | 785,000,000원 / 785,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 512,039,293원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 2는 주차장시설로 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 배당 계산상 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 등기에는 주식회사골프존네트웍스의 전세금 40,000,000원 전세권과 동서울농업협동조합의 610,800,000원 근저당권이 있었지만 모두 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 신건 785,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 785,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 이 가격이 주변 시장 대비 낮은지 높은지를 직접 판정할 수 없습니다. 따라서 단순히 유찰 전 감정가라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 785,000,000원 | 640,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 628,000,000원 | 619,320,000원 | 20,680,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 502,400,000원 | 494,976,000원 | 145,024,000원 |
배당 시나리오상 현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 640,000,000원이 전액 배당되지만, 1회 유찰 시에는 20,680,000원, 2회 유찰 시에는 145,024,000원의 미배당이 생깁니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액으로 전환되는 것이 아니며, 각 회차의 매수인 인수는 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 785,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,250,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 성남농업협동조합 | 640,000,000원 | 640,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 134,750,000원 |
현재 회차 785,000,000원 가정 시 집행비용 10,250,000원, 근저당권 640,000,000원이 배당되고 134,750,000원이 소유자 교부로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광교역(신분당선) 남동측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장 및 지하철 접근이 가능한 지역입니다.
- 이용상태. 기호1은 근린생활시설, 기호2는 주차장으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상8층 건물이며 사용승인일은 2017.01.13.입니다. 위생·급배수·소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 상업용 건부지이며 준주거지역입니다. 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·택지개발지구·도시교통정비지역·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 구조 확인. 목록 2는 주차장시설 지분매각이므로 매각목록과 지분 범위를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 근린시설 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 785,000,000원 감정가를 곧바로 시세로 보지 말고 유사 상가 거래와 임대수익을 별도 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고는 없지만 실제 점유와 사용관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2021.02.26. 설정된 성남농업협동조합 근저당권은 2025.11.27. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 등기 흐름을 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 수원시 압류가 존재하므로 당해세 여부와 체납 관리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건은 임차인 신고가 없고 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2021.02.26. 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 투자 판단의 핵심인 가격 쪽에는 비교 실거래 자료가 없습니다. 근린시설 신건 785,000,000원이 시장에서 적정한지 확인되지 않은 상태이므로 권리의 깔끔함만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다. 일괄매각되는 주차장시설 지분, 실제 점유·임대관계, 상권과 임대수익을 함께 확인한 뒤 가격을 정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
