수원지방법원 2025타경57042. 화성시 반송동 동탄나루마을 동탄역 유보라 여울숲2.0 646동 4층 401호 아파트입니다. 현재 권리관계의 기준점은 2022년 6월 15일 설정된 하나캐피탈주식회사의 채권최고액 876,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당 이후 2024년 화성시 압류와 2025년 임의경매개시결정이 이어졌고, 두 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민은행·신한모방·현대캐피탈·상상인저축은행의 근저당과 과거 가압류·압류·경매등기는 이미 말소된 상태입니다.
따라서 현재 등기상 권리만 보면 매수인이 떠안을 금전채무는 확인되지 않습니다. 다만 이 물건은 권리분석을 등기부의 근저당·압류만 보고 끝내기 어렵습니다. 감정평가의 기타참고사항에 토지 대지사용권이 등기사항전부증명서상 미정리라고 적혀 있고, 적정 대지권이 향후 정리될 것을 전제로 대지사용권을 포함해 감정평가했다는 점이 핵심입니다. 입찰 전 이 부분의 현재 정리 여부를 반드시 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 212 동탄나루마을 동탄역 유보라 여울숲2.0 646동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 22층 건물 내 4층 |
| 사용승인 | 2007.09.21 |
| 소유자 | 남중희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 810,000,000원 / 810,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이에이에스제십삼차유동화전문 유한회사 / 803,489,669원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.06.15. 하나캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 876,000,000원으로 감정가 810,000,000원보다 크며, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 10,500,000원을 먼저 공제한 뒤 하나캐피탈 근저당에 799,500,000원이 배당되어 76,500,000원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 예상 인수액은 0원입니다.
② 임차관계 — 확인된 신고 임차인은 없지만 점유 확인은 필요
현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 보증금 인수, 대항력, 우선변제 및 보증기관 승계에 관해 계산할 대상도 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자·전입관계와 매각물건명세서의 최종 기재내용은 입찰 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 신건 810,000,000원이 싸다는 근거는 없다
이 물건은 현재 0회 유찰로 감정가와 최저매각가가 모두 810,000,000원입니다. 다만 동일 면적의 실거래 가격 비교값이 확인되지 않아 최저가가 시세보다 낮은지, 높은지를 검증할 수 없습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 810,000,000원을 ‘저가’ 또는 ‘가격 메리트가 있는 구간’으로 평가해서는 안 됩니다.
가격 시나리오는 현재 810,000,000원, 1회 유찰 시 648,000,000원, 2회 유찰 시 518,400,000원으로 제시되어 있습니다. 하지만 이 가격들의 시세 할인율은 실제 거래가격 비교 없이 판단할 수 없습니다. 유찰이 곧바로 저평가를 의미하지 않는다는 점이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 810,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,500,000원 |
| 1. 근저당 · 하나캐피탈주식회사 | 876,000,000원 | 799,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 876,000,000원 중 799,500,000원이 배당되어 76,500,000원이 미배당됩니다. 1회 유찰 시 미배당은 236,880,000원, 2회 유찰 시 365,184,000원으로 늘어나지만, 각 시나리오의 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 조사되었고, 22층 건물 내 4층입니다. 사용승인일은 2007.09.21입니다.
- 입지. 반송고등학교 남측 인근이며, 주변에 아파트·근린생활시설·타운하우스·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 단지. 나루마을월드메르디앙반도유보라, 700세대입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 공시지가. 2,773,000원/㎡이며 토지는 평지·부정형, 도로접면은 광대소각으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지사용권 현재 상태. 등기상 대지사용권 미정리 상태가 지금도 유지되는지, 적정 대지권 정리가 진행됐는지 반드시 확인해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 가격 근거. 현재 최저가 810,000,000원을 시세보다 싸다고 볼 실거래 비교 근거가 없습니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 하나캐피탈 근저당에 76,500,000원 미배당이 발생합니다. 이는 매수인 인수액과는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 대지권 관련 서류를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 대지권, 가격보다 확인이 먼저”
이 사건은 전형적인 대항력 임차인 인수형은 아닙니다. 확인된 임차인 신고가 없고, 말소기준인 하나캐피탈 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 등기상 금전권리만 놓고 보면 구조가 비교적 단순합니다.
하지만 감정평가서가 직접 경고하는 대지사용권 미정리 문제를 가볍게 볼 수 없습니다. 감정가 자체가 향후 적정 대지권 정리를 전제로 산정됐기 때문입니다. 여기에 동일 면적 실거래 비교 근거도 확인되지 않으므로 현재 최저가 810,000,000원을 가격 메리트가 있다고 평가하기도 어렵습니다. 결론은 권리관계는 비교적 단순하지만, 대지권 정리 여부 확인 전에는 공격적으로 평가하기 어려운 물건입니다.
