수원지방법원 2025타경57107. 오산시 양산동 라온빌에이동 5층 502호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박철희이며 2020.10.13. 거래가액 120,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 근저당권자 김희자의 2022.07.06. 근저당권입니다. 그런데 임차인 송현준은 그보다 앞선 2021.12.15. 전입·점유와 2021.11.30. 확정일자를 갖고 있어, 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 대항력 임차인으로 봐야 합니다.
특히 이 물건은 “한 번 더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 계산을 그대로 적용하면 안 됩니다. 1회 유찰 시 매각가는 104,800,000원까지 떨어지지만 임차인 미배당 인수액이 27,467,200원으로 증가해 실질취득액은 132,267,200원입니다. 2회 유찰 시에도 매각가 83,840,000원에 인수액 48,069,120원을 더하면 131,909,120원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커져 총 취득부담은 약 1.32억원 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57107 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 양산동 462-8 라온빌에이동 5층 502호 · 도로명 경기도 오산시 양산로 323-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방2, 거실/주방, 욕실, 발코니 등) · 5층 |
| 분석 대상 면적 | 34.76㎡ |
| 소유자 | 박철희 (2020.10.13. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송현준 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2022.07.06. 김희자 근저당권 200,000,000원입니다. 수원시 압류, 현재 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 황동구의 소유권 일부 가처분은 2023.03.13. 말소됐고, 2023.11.16.의 별도 강제경매개시결정도 2025.02.26. 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송현준 | 130,000,000원 | 2021.12.15 | 2021.11.30 | 2025.09.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 승계 |
송현준은 보증금 130,000,000원, 전유부분 전부의 주거 임차인입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 회차에서는 집행비용을 먼저 제하면 예상 배당액이 128,366,000원에 그칩니다. 따라서 부족한 1,634,000원은 매수인이 인수하는 계산입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
라온빌A동은 12세대, 준공일은 2016.04.01.입니다. 확인된 거래는 3건이지만 분석 대상 면적 34.76㎡와 거래 면적이 일치하지 않습니다. 최근 거래는 48.58㎡·51.19㎡이고, 과거 거래도 47.8㎡여서 직접적인 동일면적 비교에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 51.19㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 48.58㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2022.09 | 47.8㎡ | 5 | 182,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 120,000,000원 |
가격 판단에서는 전체 평균 140,666,666원보다 최근 12개월 평균 120,000,000원과 최신 거래 115,000,000원을 우선해야 합니다. 전체 평균에는 2022.09의 182,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 실제로 최근 거래군과 이전 거래를 비교한 추세는 -34.1%로 하락 방향입니다.
현재 최저가 131,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 109.2%입니다. 여기에 임차보증금 미배당 인수액까지 더한 실질취득액 132,634,000원은 최근 12개월 평균의 110.5%, 최신 거래 115,000,000원의 115.3% 수준입니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율이 아니라 실질취득액이 최근 시장가격보다 높은지를 기준으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 1. 임차인 송현준 보증금 | 130,000,000원 | 128,366,000원 |
| 2. 근저당권 · 김희자 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 송현준 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 130,000,000원 중 128,366,000원이 배당되고 1,634,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰해도 총 부담이 거의 줄지 않는 이유
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 131,000,000원 | 128,366,000원 | 1,634,000원 | 132,634,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 104,800,000원 | 102,532,800원 | 27,467,200원 | 132,267,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 83,840,000원 | 81,930,880원 | 48,069,120원 | 131,909,120원 |
1회·2회 유찰 구간에서는 임차보증금 130,000,000원이 낙찰가보다 커지고, 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 보증금 인수가 커집니다. 그래서 최저가가 104,800,000원, 83,840,000원으로 내려가도 실질취득은 각각 132,267,200원, 131,909,120원입니다. 유찰이 곧 실질 매입가격 하락으로 연결되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한신대학교 경기캠퍼스 북측 인근. 주변은 단독·다세대주택, 원룸, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물의 5층 502호. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 공동주택 부지로 이용 중이며, 서측 세로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 754,700원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 규모의 다세대이며 확인된 거래는 3건입니다. 최근 실거래 면적도 대상 면적과 일치하지 않아 가격 비교의 정밀도가 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 설정. 현재 최저가 131,000,000원이 아니라 예상 인수액을 더한 132,634,000원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수액 27,467,200원, 2회 유찰 시 48,069,120원으로 커져 총 부담은 크게 내려가지 않습니다.
- 임차인 원본 확인. 전입·점유 2021.12.15, 확정일자 2021.11.30, 임차권등기 2024.10.22, 보증금 130,000,000원의 연결관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 송현준이고 금액도 130,000,000원입니다. 채권 원인과 집행권원을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 거래 2건은 48.58㎡·51.19㎡로 대상 34.76㎡와 면적이 다릅니다. 단순 금액 비교만으로 적정가를 확정하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군 대비 이전 거래 추세가 -34.1%이므로 과거 182,000,000원 거래가 포함된 전체 평균을 가격 메리트 근거로 사용하지 않아야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당 요소에 따라 임차인 미배당 잔액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 대항력 있는 임차인 송현준의 보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 신건에서는 낙찰가 131,000,000원에 인수 1,634,000원을 더해 실질취득액이 132,634,000원입니다. 그런데 최근 12개월 평균은 120,000,000원, 최신 거래는 115,000,000원이고 추세도 -34.1%입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 실질취득 132,267,200원, 2회 유찰 시 131,909,120원으로 총 부담이 거의 유지됩니다. 낙찰가는 내려가지만 인수액이 올라가기 때문입니다. 따라서 이 건은 “감정가 대비 몇 % 할인됐나”보다 “낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액이 최근 시장가격보다 낮은가”를 끝까지 기준으로 삼아야 합니다.
