대구지방법원 2025타경11327. 경상북도 구미시 선산읍 동부리 692-3 및 선산읍 완전리 427-60과 연결된 토지·건물 사건입니다. 등기상 소유자는 강대현이며, 현재 말소기준권리는 2023.11.21. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 360,000,000원입니다. 그 뒤 2025.07.29. 농림수산업자신용보증기금관리기관의 가압류 326,685,536원과 2025.08.12. 임의경매개시결정이 이어졌고, 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸 예정입니다.
과거 구미농업협동조합과 수협은행의 근저당권, 강희택 명의 소유권이전청구권 가등기도 있었지만 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 농협은행주식회사 근저당권 이후의 권리이며, 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11327 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 선산읍 동부리 692-3 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 등기 부동산 | 경상북도 구미시 선산읍 완전리 427-60 · 경상북도 구미시 선산읍 동부리 692-3 1동 |
| 소유자 | 강대현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 868,928,080원 / 868,928,080원 (신건) |
| 청구금액 | 311,203,172원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2023.11.21. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고 채무자는 강대현입니다. 이후 설정된 농림수산업자신용보증기금관리기관의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 임차인은 확인되지 않으며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 이용상태·토지 — 관리사·관리실·부속창고
감정평가 요항상 건물 기호 (3-1)은 관리사·관리실 등으로, 기호 (3-2)는 부속창고로 이용 중입니다. 기호 (3-1)은 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕 2층, 기호 (3-2)는 경량철골구조 판넬지붕 단층이며, 공부와의 차이는 없습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 경상북도 구미시 선산읍 동부리 소재 황산교 북동측 인근 |
| 주위환경 | 경지정리된 농경지, 축사 등이 소재하는 지역 |
| 교통 | 차량 접근 가능 · 제반 교통 상황 보통 |
| 토지 | 지목 양어장 · 토지이용상황 답 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 농림지역 |
| 공시지가 | 35,000원/㎡ |
| 토지면적 | 160.0㎡ |
토지이용계획에는 농업진흥구역·농업보호구역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역·농림지역이 확인됩니다. 기호별로 농업보호구역 또는 농업진흥구역이 적용되므로 이용 목적에 맞는 제한사항을 입찰 전에 원문 기준으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 868,928,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,089,281원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 326,685,536원 | 326,685,536원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 171,153,263원 |
현재 최저가에서는 채권자 총 청구액 686,685,536원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 171,153,263원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 868,928,080원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 695,142,464원 | 894,497원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 556,113,971원 | 138,532,705원 | 0원 |
유찰이 진행되면 배당 부족액은 커지지만, 이 사건에서는 그 부족분이 매수인 인수로 전환되지 않습니다. 현재 회차에서는 채권자가 전액 배당되며, 1회 유찰 시 894,497원, 2회 유찰 시 138,532,705원의 미배당이 발생하는 구조입니다.
⑤ 매각 범위·현장 확인
- 일괄매각. 토지·건물과 관련 물건이 함께 매각되는 사건입니다.
- 기계기구. 기계기구목록 중 일부는 소재불명으로 감정서 확인이 필요합니다.
- 제시 외 건물. 제시 외 건물은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록2 지상 이동 가능한 컨테이너 1동과 견사 1개는 매각에서 제외됩니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이나, 확인된 임차인은 없습니다.
- 건물 이용. 기호 (3-1)은 관리사·관리실 등, 기호 (3-2)는 부속창고로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 9번 농협은행주식회사 근저당권 360,000,000원이 현재 말소기준입니다.
- 매각범위 실사. 일괄매각 대상과 매각 제외 컨테이너 1동·견사 1개의 위치를 현장에서 구분해야 합니다.
- 기계기구 실재 여부. 일부 소재불명 기계기구가 감정가에 어떤 방식으로 반영됐는지 감정서와 현장을 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한. 농업진흥구역·농업보호구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료 없이 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 거래·수익성·대체 물건을 별도 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘매각범위와 가격’이 핵심
이 사건은 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2023.11.21. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸 예정입니다. 임차인도 확인되지 않고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 확인할 항목이 분명합니다. 일괄매각, 일부 기계기구 소재불명, 제시 외 건물 포함, 컨테이너 1동·견사 1개 매각 제외가 동시에 존재합니다. 여기에 농림지역과 농업진흥·보호구역 등 토지이용 제한이 걸려 있고 실거래 시세 자료도 없으므로, 이 물건의 판단 포인트는 권리보다 실제 매각범위·현장 상태·가격 검증에 있습니다.
