수원지방법원 2025타경57276. 경기도 오산시 갈곶동 133-6 소재 다세대주택 2층 202호입니다. 겉으로 보면 감정가와 최저가가 5,450만원으로 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차권 인수 여부입니다. 을구 5번 임차권등기권자인 한동희는 전입일 2022.10.21, 확정일자 2022.10.04로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다.

배당표상 매각대금 5,450만원에서는 임차보증금 8,500만원 전액 배당이 불가능합니다. 따라서 부족분 31,881,000원이 매수인에게 인수될 수 있으며, 실질취득가는 단순 낙찰가가 아닌 인수액을 함께 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

말소기준권리는 갑구 9번 압류(2024.01.22)입니다. 이후 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 5번 임차권등기는 말소기준권리 이전에 형성된 대항력 있는 임차권으로, 배당 부족분이 남으면 매수인이 인수할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 한동희

③ 예상배당표 (매각가 54,500,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 위치. 오산대원초등학교 북서측 인근, 근린생활시설·아파트·다세대주택이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입 가능하며 오산역 및 버스정류장 접근 여건은 보통입니다.
• 구조. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호입니다.
• 환금성. 다세대주택 특성상 아파트 대비 거래층이 제한될 수 있어 가격 판단이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권 확인. 대항력 임차권등기 보증금 85,000,000원의 인수 가능성을 반드시 반영하세요.
• 실질취득가 계산. 낙찰가가 내려가도 임차인 미배당액은 증가할 수 있어 총 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
• 등기 확인. 임차권등기와 매각물건명세서 인수권리 표시를 재확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·현황조사·매각물건명세서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수금액”

이 물건은 낮은 최저가가 장점처럼 보이지만, 실제 판단 기준은 임차보증금입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분이 남아 있어 낙찰자는 단순 가격이 아닌 인수 가능액까지 포함한 실질취득가로 접근해야 합니다.