수원지방법원 2025타경57521. 오산시 세교동 세마엠시티 4층 415호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 복층형 오피스텔입니다. 소유자 강인성은 2021.11.26 거래가 140,646,150원에 소유권을 취득했습니다. 권리구조의 출발점은 2023.03.03 인천세무서장 처분의 국세 압류이며, 이 압류가 말소기준권리로 계산돼 이후 주택도시보증공사의 가압류·강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “임차권등기가 뒤에 있으니 끝”이라고 보면 안 됩니다. 임차권등기는 2023.12.01 접수됐지만 등기 내용에는 임대차계약 2021.11.25, 주민등록 2021.11.26, 점유개시 2021.11.26, 확정일자 2021.11.26으로 적혀 있습니다. 즉 기초 임대차 사실은 말소기준인 2023.03.03 압류보다 앞섭니다. 이 선행 임대차 위험을 제거하는 결정적 자료가 바로 2026.06.10 인수조건변경확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57521 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 세교동 597-4 세마엠시티 4층 415호 · 도로명 경기도 오산시 수목원로 618 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(복층형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층 415호 · 2020.08.20 사용승인 |
| 소유자 | 강인성 · 2021.11.26 소유권 취득 · 거래가 140,646,150원 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,090,680원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘선행 임대차 + 포기 확약’
말소기준은 2023.03.03 국세 압류입니다. 이후 2023.07.27 주택도시보증공사 가압류 301,630,519원과 2025.08.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 홍영상의 임차권등기도 2023.12.01 접수됐지만, 그 안에 기재된 주민등록·점유개시· 확정일자는 모두 2021.11.26입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍영상 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 140,646,150원 | 2021.11.26 임차권등기 기재 | 2021.11.26 | 2023.12.01 | 가능성 검토 포기확약 | 주장 | 실질 0원 |
신청채권과 홍영상 임차권등기 채권은 매각물건명세서 비고상 동일 채권으로 기재돼 있으므로, 임차보증금 140,646,150원을 신청채권과 별도로 또 합산해 인수액을 계산하면 안 됩니다. 또한 홍영상은 보증기관 중복신고자로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다.
* 확약이 없고 대항력이 인정된다는 단순 인수형 룰을 적용하면 현재 최저가 112,000,000원보다 보증금 140,646,150원이 크므로 차액 28,646,150원이 인수 계산의 기준이 되고 실질취득은 약 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 본건은 2026.06.10 확약으로 해당 임차인의 잔존 보증금 인수가 실질 0원입니다. 이 확약은 홍영상 임차권에 한정되며, 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계를 직접 확인하지 못한 점은 별도로 재확인해야 합니다.
② 가격 판단 — ‘최저가가 낮다’고 말할 근거는 아직 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 112,000,000원입니다. 확약이 유효하게 적용되면 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 112,000,000원입니다. 1회 유찰 시 89,600,000원, 2회 유찰 시 71,680,000원으로 매각가가 내려가고, 확약 조건이 유지되는 한 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 112,000,000원 | 0원 | 350,089,199원 |
| 1회 유찰 · 80% | 89,600,000원 | 0원 | 372,133,999원 |
| 2회 유찰 · 64% | 71,680,000원 | 0원 | 389,731,439원 |
다만 이번 분석에서는 비교 가능한 최근 실거래 기준값을 확인할 수 없으므로 112,000,000원이 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 만들 수 없고, 특히 사건상 용도가 근린시설이면서 실제 이용상태가 복층형 오피스텔인 만큼 같은 건물·유사 면적·유사 용도의 실제 거래와 임대수익을 입찰 전에 따로 맞춰봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,368,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 301,630,519원 | 109,632,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 158,090,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 459,721,199원 중 예상배당은 109,632,000원, 미배당은 350,089,199원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며, 2026.06.10 확약이 적용되는 홍영상 임차권의 잔존액이 매수인에게 그대로 승계된다는 뜻이 아닙니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세마역 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·근린생활시설·상업나지·아파트단지 등이 혼재한 세마역 주변 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 세마역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 복층형 오피스텔입니다. 사건 용도표시는 근린시설이므로 입찰 전 건축물대장·등기·현황의 용도 일치를 재확인해야 합니다.
- 건물. 2020.08.20 사용승인된 철근콘크리트조 10층 건물이며, 위생·급배수·급탕·난방·엘리베이터·소방·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·세교지구 지구단위계획구역이며, 남서측 약 35m 도로와 남동·북동측 약 15m 도로에 접합니다. 공시지가는 2,242,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2구역(전술), 성장관리권역, 중점경관관리구역 등에 포함되며 토지거래계약 허가구역 표시는 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 현장조사 시 폐문부재로 임대관계는 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.10 인수조건변경확약서에 홍영상 임차권의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의·잔존보증금 비인수 조건이 실제 매각조건에 반영됐는지 확인하세요.
- 임차권등기와 매각물건명세서 대조. 보증금 140,646,150원, 임대차계약 2021.11.25, 주민등록·점유·확정일자 2021.11.26, 배당요구 2023.12.01을 원문에서 다시 맞춰보세요.
- 별도 점유 확인. 감정평가 현장조사는 폐문부재였습니다. 확약은 홍영상 임차권에만 적용되므로 현재 실제 점유자와 추가 임대차 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.13 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기정리와 임대사업자 관련 사항을 매각물건명세서·관할기관 원문에서 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 말소기준이 2023.03.03 인천세무서장 압류이므로 체납세액·배당순위가 실제 배당표에 미치는 영향을 원문에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 기준값 없이 감정가 112,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요. 동일 건물·유사 호실의 실제 거래와 임대수익 비교가 필요합니다.
맺으며 — “인수위험은 확약으로 꺼졌지만, 가격까지 검증된 것은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 140,646,150원의 임차권등기가 있어 부담스러운 물건입니다. 더구나 임차권등기 내용상 전입·점유·확정일자는 2021.11.26으로 말소기준 압류보다 빠릅니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 현재 최저가 112,000,000원과 보증금의 차액 때문에 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
하지만 본건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자가 2026.06.10 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했고, 명세서 비고에 배당받지 못한 잔존 임대차보증금을 매수인이 인수하지 않는다고 적혀 있습니다. 따라서 홍영상 임차권에 관한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 112,000,000원으로 정리됩니다.
남은 문제는 가격과 현장 확인입니다. 비교 가능한 최신 실거래 기준이 없어 112,000,000원이 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없고, 현장조사도 폐문부재였습니다. 따라서 이 물건은 “권리의 큰 폭탄은 확약으로 제거됐지만, 확약 원문·현재 점유·가격 검증을 끝낸 뒤에야 입찰 판단이 가능한 사건”으로 보는 것이 적절합니다.
