대구지방법원 2025타경11358. 구미시 상모동 신세계타운1단지 104동 14층 1402호 아파트입니다. 현재 소유자는 박은정·서정용으로 각 2분의 1 지분이며, 2022년 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 압류가 아니라 2022.08.12.부터 대항력을 갖춘 임차인 이주진입니다. 보증금은 135,000,000원, 확정일자는 2022.08.31., 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
말소기준은 2023.04.04. 국의 압류입니다. 임차인의 전입·점유는 그보다 앞선 2022.08.12.이므로 임차권등기 자체가 2024년에 이루어졌더라도 임차인은 매수인에게 대항할 수 있습니다. 제공된 신건 배당표에서는 임차인에게 111,604,000원이 배당되고 23,396,000원이 미배당되어 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11358 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 상모동 77-1 신세계타운1단지 104동 14층 1402호 |
| 용도 / 층 | 아파트 · 18층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 박은정 2분의 1 · 서정용 2분의 1 (2022.08.12. 소유권이전, 거래가 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 동일평형 비교 | 59.99㎡ · 최근 12개월 12건 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
말소기준은 2023.04.04. 국의 압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 구미시 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 임차인 이주진은 말소기준보다 앞선 2022.08.12. 전입·점유를 갖추고 있어 대항력 있음으로 확인됩니다. 확정일자 2022.08.31.과 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하는 부분은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주진 | 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.12 | 2022.08.31 | 135,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 | 23,396,000원 |
③ 시세 비교 — 1.14억이 아니라 약 1.35억으로 봐야 한다
신세계타운1 동일평형 59.99㎡의 최근 12개월 거래는 12건이며 평균은 119,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.09. 16층 110,000,000원입니다. 최저매각가 114,000,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 95.1%이지만, 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 약 135,000,000원은 이 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.99㎡ | 16 | 110,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 11 | 119,500,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 13 | 118,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 15 | 118,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 17 | 119,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 10 | 149,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 119,875,000원 |
최근 12개월 거래 범위는 90,000,000원~155,000,000원이고 평균은 119,875,000원입니다. 실질취득 기준 약 135,000,000원은 평균의 약 112.6%, 최신 거래 110,000,000원의 약 122.7%입니다. 따라서 “최저가가 평균보다 4.9% 낮다”는 숫자는 이 물건의 실제 가격 메리트를 설명하지 못합니다.
④ 회차별 실질부담 — 낙찰가 하락분을 인수액이 메운다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 114,000,000원 | 23,396,000원 | 137,396,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 91,200,000원 | 45,841,600원 | 137,041,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 72,960,000원 | 63,753,280원 | 136,713,280원 |
제공된 회차별 배당 시나리오 기준입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,000원 |
| 1. 임차인 이주진 보증금 | 135,000,000원 | 111,604,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 114,000,000원 가정에서 집행비용 2,396,000원을 제외한 111,604,000원이 임차인 보증금에 우선 배당되고, 부족분 23,396,000원이 매수인 인수로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트이며 철근콘크리트조 금속기와 경사지붕 18층 건물 중 14층입니다.
- 주위환경. 구미시 임은동 임은삼거리 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 일반상가 등이 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스승강장과 금오대로가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 신세계타운1은 820세대, 1999.09.20. 준공 단지입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 중로1류와 접하고 일부 송유관 저촉이 기재돼 있습니다. 공시지가는 665,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 재확인. 임차인 이주진의 전입 2022.08.12., 확정일자 2022.08.31., 보증금 135,000,000원과 배당요구 내용을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 114,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.1%지만 실질취득 기준은 약 135,000,000원입니다.
- 유찰 기대 금지. 1회 유찰 시 인수 45,841,600원, 2회 유찰 시 63,753,280원으로 증가해 낙찰가 하락 효과를 대부분 상쇄합니다.
- 관리비 체납. 장기간 관리비 체납으로 단전·단수 조치 가능성이 명시돼 있으므로 체납 규모를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.14억짜리 경매가 아니라, 약 1.35억짜리 취득”
이 사건의 숫자만 보면 감정가와 최저가가 114,000,000원이고 최근 12개월 실거래 평균 119,875,000원보다 낮아 보입니다. 하지만 권리분석을 반영하면 결론이 바뀝니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 135,000,000원이고 신건 예상배당 후에도 23,396,000원을 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지므로 실질취득은 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다.
최근 12개월 평균은 119,875,000원, 최신 거래는 110,000,000원입니다. 따라서 이 물건을 최저가 114,000,000원 기준으로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 가격은 실질취득 약 135,000,000원 기준으로 판단해야 하며, 현재 시세 지표보다 높은 구간입니다. 단지 평균 유찰 횟수가 2.4회여도 이 사건에서는 유찰이 곧 가격 메리트로 연결되지 않습니다. 권리의 핵심은 선순위 임차인, 가격의 핵심은 고정되는 실질취득가입니다.
