수원지방법원 2025타경58806. 수원 권선동 스위트캐슬 2층 204호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차권입니다. 임차권자 이진영은 임대차계약일 2021.07.13, 점유개시 2021.08.07, 전입 2021.08.25, 확정일자 2021.07.15이고 보증금은 160,000,000원입니다. 말소기준인 2024.12.02 전민영 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조이며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 145,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,830,000원을 뺀 142,170,000원이 임차인에게 배당되고, 남은 17,830,000원은 매수인이 인수합니다. 따라서 매수인의 실질취득 부담은 162,830,000원입니다. 이는 대항력 인수형 특성상 낙찰가가 낮아지면 미배당 보증금이 커져 총 부담이 보증금 160,000,000원 주변에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58806 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 993-2 스위트캐슬 2층 204호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 세지로66번길 49-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 5층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 박윤주 (2021.08.09 매매 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.25 | 2021.07.15 | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 |
배당요구일 2025.12.18. 임차권등기·매각물건명세서·현황조사에 확인된 실제 임차인은 1명입니다.
③ 유찰해도 실질취득 부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 145,000,000원 | 142,170,000원 | 17,830,000원 | 162,830,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 46,424,000원 | 162,424,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 69,270,400원 | 162,070,400원 |
1회 유찰되면 최저가는 116,000,000원까지 내려가지만 인수액이 46,424,000원으로 커져 실질취득은 162,424,000원입니다. 2회 유찰 시에도 매각가 92,800,000원에 인수액 69,270,400원을 더하면 162,070,400원입니다. 즉 낙찰가가 내려간 만큼 보증금 인수가 늘어나며, 총 부담은 보증금 160,000,000원 부근에 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 이진영 보증금 | 160,000,000원 | 142,170,000원 |
| 2. 가압류 · 전민영 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서다현 | 176,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이진영 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 임차인 이진영의 보증금 부족분 17,830,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선1동행정복지센터 남동측 인근. 주변은 단독·다가구주택, 다세대주택과 각종 근린생활시설이 소재하는 주거지대로 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 204호이며 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액 확인. 현재 회차 기준 145,000,000원 낙찰가에 임차보증금 부족분 17,830,000원이 붙어 실질취득은 162,830,000원입니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 1회 유찰 시 실질취득 162,424,000원, 2회 유찰 시 162,070,400원으로 낙찰가 하락 폭에 비해 총 부담은 거의 줄지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 이진영의 임차권등기, 전입 2021.08.25, 확정일자 2021.07.15 및 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 적시돼 있으므로 계약서·보증금 지급자료·점유 경위 등을 확인해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 국세 압류 3건의 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당 및 임차보증금 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.08.18 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 관련 의무와 현재 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.45억 낙찰”이 “1.45억 취득”은 아니다
이 사건은 최저가가 낮아지는지만 보는 방식으로 접근하면 핵심을 놓칩니다. 보증금 160,000,000원의 대항력 임차권이 말소기준권리보다 앞서 있고, 배당 부족분을 매수인이 인수하기 때문입니다. 현재 회차에서 실질취득은 162,830,000원, 1회 유찰 시에도 162,424,000원, 2회 유찰 시에도 162,070,400원입니다. 즉 유찰될수록 낙찰가는 낮아지지만 임차보증금 인수가 늘어 총 부담은 약 160,000,000원 수준에서 고정되는 대항력 인수형입니다.
여기에 국세 압류 3건의 당해세 가능성과 임차인 관계 확인 이슈까지 남아 있습니다. 실거래 시세 자료가 없어 가격 우위를 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 최저매각가가 아니라 실질취득액과 임차권 인수 범위, 세금 우선권을 확인하는 것이 핵심입니다.
