부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경58916 · 수원지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 53.398㎡

최저매각가 신건 · 1차

382,000,000원 3억 8,200만 감정가 382,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

10-16 D-4

수원지방법원 10:00

입찰 보증금

3,820만원

최저가의 10% · 38,200,000원

실거래 대비

▲ 6.0% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 3.60억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 보증금 인수 위험은 제거됐지만 신건 가격은 시세보다 높아 유찰 후 접근이 적합합니다.

가격 최저가 3.82억 = 최근 12개월 평균 3.628억의 105.3%
자금 입찰보증금 약 3,820만원 · 인수 실질 0원(확약 적용)
리스크 다세대 환금성 및 평균 유찰 5.4회 고려 필요

한 줄 평
대항력 있는 임차권이 존재하지만 신청채권자와 동일 채권 구조 및 인수조건변경확약서로 해당 임차인 보증금 인수는 실질 0원입니다. 다만 신건 최저가는 최근 12개월 시세보다 높은 수준입니다.

감정가 / 최저가

382,000,000원

신건

최근12개월 평균

362,800,000원

5건 기준

최저가 ÷ 시세

105.3%

최근 시세 이상

실질 인수

0원

확약 적용

수원지방법원 2025타경58916. 용인시 수지구 신봉동 광교산 포레스타 102동 202호 다세대 물건입니다. 권리상 핵심은 을구 5번 임차권등기입니다. 김구영 임차인은 보증금 328,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 보유하고 있습니다.

다만 매각물건명세서 비고상 신청채권과 임차권등기 채권은 동일하며, 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권말소에 동의하는 인수조건변경확약서가 제출되었습니다. 이에 해당 임차인의 잔존 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경58916
소재지	경기도 용인시 수지구 신봉동 642-8 광교산 포레스타 102동 2층202호
용도 / 구조	다세대 · 전용 53.398㎡
소유자	윤승구
감정가 / 최저가	382,000,000원 / 382,000,000원
신청채권자 / 청구액	주택도시보증공사 / 328,000,000원
매각기일	2026.10.16

① 권리 흐름

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김구영	328,000,000원	有	有	확약으로 실질 0원

⚠️ 임차권 핵심
일반적인 대항력 임차권이라면 보증금 인수 위험이 발생할 수 있으나, 본건은 인수조건변경확약서에 따라 해당 임차인 보증금의 매수인 인수는 발생하지 않습니다.

③ 시세 비교

광교산포레스타 동일 면적 최근 거래는 2026년 7월 거래를 포함해 3.58억~3.68억 수준입니다. 최근12개월 평균은 362,800,000원이며 최저가는 최근 시세보다 높습니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.07	53.4㎡	1층	368,000,000원
2026.07	53.4㎡	3층	358,000,000원
2026.05	53.5㎡	2층	360,000,000원
최근12개월 평균	-	5건	362,800,000원

배당분배

감정가 vs 실거래

⛔ 가격 판단
최저가 3.82억은 최근12개월 평균 3.628억 대비 105.3%입니다. 신건 기준 가격 메리트는 없으며, 다세대 평균 유찰 5.4회를 고려한 가격 조정이 필요합니다.

④ 입찰 체크리스트

확약 적용 범위를 확인하고 해당 임차인 외 추가 인수 위험 여부를 확인할 것.
최근 거래가 3.58억~3.68억 수준임을 반영해 응찰가를 판단할 것.
다세대 특성상 환금성과 매수층을 함께 고려할 것.
등기부·매각물건명세서 원본 확인 필요.

맺으며

이 물건은 대항력 임차권이라는 큰 변수가 있었지만 확약으로 인수 위험은 제거되었습니다. 다만 권리가 깨끗해진 것과 가격 메리트는 별개입니다. 신건 최저가는 최근 시세보다 높아, 가격 승부는 유찰 여부와 응찰가 조정에서 결정됩니다.

부동산강제경매

확약으로 인수 위험은 사라졌지만, 신건 가격은 시세 이상 — 광교산 포레스타 202호

물건 개요

① 권리 흐름

② 임차인 분석

③ 시세 비교

④ 입찰 체크리스트

맺으며

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (5장)

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