대구지방법원 2025타경11375. 경상북도 김천시 평화동 302-30 소재 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 신태용으로 2008.07.25 증여를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 말소기준은 2014.11.28 김천신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2025년 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정, 경북신용보증재단 가압류가 이어졌고, 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 주거용 집합건물처럼 임차관계를 단순히 “없음”으로 끝내기보다는 현장 점유 확인이 중요합니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 실제 이용상태는 1층 소매점(윤순영패션), 2층 창고입니다. 따라서 점유자의 권원과 사업장 사용관계는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11375 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 평화동 302-30 · 경상북도 김천시 김천로 128-3 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 1층 소매점(윤순영패션) · 2층 창고 |
| 토지 | 128.3㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 중로1류(폭 20m~25m) 접합 |
| 소유자 | 신태용 (2008.07.25 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 760,157,080원 / 760,157,080원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김천신용협동조합 / 484,212,794원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2014.11.28 을구 16번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 487,500,000원이고, 2017.05.08 변경등기로 617,500,000원으로 변경되었습니다. 이후 2026.02.05 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전되어 기준권리의 권리자가 승계된 흐름입니다. 매각으로 소멸하는 기준권리의 승계관계라는 점이 핵심입니다.
그보다 앞선 2009.12.02 김효경 명의 전세권 50,000,000원과 그 전세권에 설정된 근저당권은 2013.04.10 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 승계할 전세권으로 남아 있는 권리가 아닙니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
② 가격·회차 시나리오 — 신건 760,157,080원
현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 760,157,080원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 608,125,664원, 2회 유찰 시 486,500,531원입니다. 다만 이 물건은 매각가가 낮아져도 매수인 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 760,157,080원 | 561,450,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 608,125,664원 | 561,450,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 486,500,531원 | 479,235,526원 | 82,214,474원 | 0원 |
1회 유찰까지는 제공된 배당 시뮬레이션상 채권총액 561,450,000원이 전액 배당됩니다. 2회 유찰 시에는 채권자 미배당액이 82,214,474원 발생하지만, 이것은 채권자의 회수 부족분일 뿐 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 760,157,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,001,571원 |
| 1. 을구 16번 근저당권 · 김천신용협동조합 | 487,500,000원 | 487,500,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 경북신용보증재단 | 29,950,000원 | 29,950,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 188,705,509원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 561,450,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 188,705,509원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 달라질 수 있습니다. 또한 등기부에는 2017.05.08 채권최고액이 617,500,000원으로 변경된 기록이 있으므로 실제 채권액·배당요구액은 집행기록과 대조가 필요합니다.
④ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김천역사 남동측 인근으로, 주변은 상가·근린생활시설·김천역사·경부선 철도 등으로 형성된 역주변 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층은 소매점(윤순영패션), 2층은 창고입니다. 매각물건명세서 비고에는 공부상 2층이 근린생활시설(의원)이나 현황은 창고 상태라고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 슬래브지붕 2층 근린생활시설이며 외벽은 외장타일·몰탈 위 페인트, 내부는 벽지·타일, 창호는 새시창호입니다.
- 토지. 128.3㎡의 대지로 상업용 이용, 평지·세로장방·중로한면이며 공시지가는 2,547,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역이고 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 1층은 실제 소매점으로 이용 중이고 임대관계는 미상입니다. 사업자·점유자의 권원과 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 2층 현황 확인. 공부상 근린생활시설(의원)이나 현황은 창고 상태입니다. 실제 내부 상태와 용도 변경·사용 관계를 확인하세요.
- 근저당 변경·이전 확인. 2014.11.28 설정된 근저당은 2017.05.08 채권최고액 617,500,000원으로 변경됐고, 2026.02.05 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
- 배당 시나리오 구분. 2회 유찰 시 발생하는 82,214,474원은 채권자의 미배당액이지 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물을 함께 매각하는 구조이므로 현황과 매각대상 범위를 매각물건명세서·현황조사와 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 집행기록을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 점유와 활용은 직접 확인”
이 사건의 권리구조만 보면 비교적 명료합니다. 2014.11.28 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 전세권도 이미 2013.04.10 말소됐으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현황은 주거용 물건보다 한 단계 더 확인할 부분이 있습니다. 1층은 소매점, 2층은 창고로 이용 중이고 임대관계는 미상입니다. 게다가 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “등기상 무엇을 인수하느냐”보다 현장에서 누가 어떤 권원으로 사용하고 있는지, 현재 용도와 매각범위가 실제로 어떻게 맞물리는지를 확인하는 데 있습니다. 권리상 인수 부담은 0원이지만, 점유·이용관계까지 자동으로 단순한 물건은 아닙니다.
