수원지방법원 2025타경59475. 수원시 권선구 세류동 1114-10, 5층 502호 다세대주택입니다. 소유자 박연숙은 2020.09.28 매매를 원인으로 거래가액 205,000,000원에 취득했고, 2020.11.02 소유권이전등기가 접수됐습니다. 이후 2021.03.15 국세 압류가 들어왔고, 이 압류가 현재 권리분석상 말소기준입니다.
이 사건에서 가장 중요한 권리는 임차인 김다성입니다. 임대차계약일은 2020.09.28, 확정일자는 2020.09.29, 주민등록과 점유개시는 2020.11.02로 모두 말소기준 압류보다 빠릅니다. 보증금은 205,000,000원이고 배당요구도 2026.03.05 이루어져 대항력과 우선변제권이 모두 문제되는 임차인입니다. 다만 이 사건은 일반적인 인수형과 결론이 다릅니다. 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59475 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-10 5층502호 · 도로명 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 25-7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 5층 건 중 제5층 제502호 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.09.28 매매 · 거래가액 205,000,000원 · 2020.11.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 사용승인 | 2020.07.17 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 ‘확약’이 결론을 바꾼다
말소기준은 2021.03.15 국세 압류입니다. 그 뒤 2022.06.10, 2023.12.05 추가 압류와 2025.12.29 강제경매개시결정이 이어집니다. 김다성의 임차권등기는 2022.12.05 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록·점유는 2020.11.02로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 배당 부족분의 매수인 인수 가능성을 반드시 계산해야 하는 구조입니다.
| 임차관계 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김다성 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.02 확정일자 2020.09.29 | 205,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2026.03.05 | 실질 0원 확약 적용* |
| 유현욱 | 2025.12.29 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 없음 |
② 가격 판단 — 신건 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 189,000,000원입니다. 확약을 반영하면 매수인 인수액은 실질 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득 기준도 189,000,000원입니다.
다만 이 사건에서는 권리가 정리됐다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 볼 수 없습니다. 현재 가격은 감정가와 동일한 신건 가격이며, 권리상 할인 요소와 시장가격 할인 여부는 별개의 문제입니다. 특히 다세대주택은 개별 호수의 내부상태·층·주차·접근성에 따라 거래조건 차이가 커질 수 있으므로 최저가 189,000,000원이 낮아 보인다는 이유만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 1. 임차인 김다성 보증금(우선변제) | 205,000,000원 | 185,554,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당계산상 김다성 보증금의 부족분은 19,446,000원입니다. 다만 2026.04.29 제출된 대항력 포기·임차권 말소 동의 확약 때문에 이 부족액은 매수인 실질 인수액이 아닙니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 방·욕실·주방·거실·발코니·현관 구조입니다.
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 권선중학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대이고 주위환경은 보통 정도입니다.
- 교통. 건물 주차장까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건 중 제5층 제502호이며 사용승인일은 2020.07.17입니다. 승강기·급배수·위생·소화전·개별냉난방·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·용도지역. 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고, 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 내부 확인. 거주자 프라이버시, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 내부 구조와 하자 여부를 구체적으로 확인하지 못한 상태에서 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.29 제출된 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 임차권 말소 동의, 잔존 임대차보증금 비인수 조건을 원문으로 다시 확인하세요.
- 김다성 배당액 변동 확인. 현재 계산상 185,554,000원 배당, 부족분 19,446,000원이지만 세금 우선순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 확약이 그 잔존분 전체에 적용되는지 매각물건명세서 최종본을 대조해야 합니다.
- 국세 압류 3건. 남인천세무서장·안산세무서장·동안산세무서장 압류 중 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 유현욱 점유. 전입일 2025.12.29로 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 실제 점유형태와 명도 협의 상대방을 확인하세요.
- 가격과 권리를 분리. 확약으로 인수위험이 해소됐다는 사실은 최저가 189,000,000원이 시장가격보다 싸다는 뜻이 아닙니다. 신건 감정가 입찰의 가격 적정성은 별도로 판단해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 단계에서 내부 하자·균열·누수·설비 수리 필요 여부를 구체적으로 확인하지 못했으므로 현장 확인이 중요합니다.
맺으며 — “원칙상 인수형, 확약으로 비인수형”
이 사건은 표면만 보면 부담이 큰 물건입니다. 김다성의 보증금이 205,000,000원이고, 전입·점유 2020.11.02가 말소기준 압류 2021.03.15보다 앞서며 확정일자와 배당요구까지 갖췄기 때문입니다. 현재 매각가 189,000,000원 가정에서는 배당 후 19,446,000원이 남아, 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인이 이 잔존분을 떠안을 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 신청채권자가 2026.04.29 대항력 포기·임차권 말소 동의를 담은 인수조건변경확약서를 제출했고, 신청채권과 임차권등기 채권도 동일하다고 명시돼 있습니다. 따라서 김다성 잔존보증금에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 다만 이 확약을 이유로 다른 확인사항까지 사라지는 것은 아닙니다. 국세 압류 3건, 유현욱의 보증금 미상, 내부상태 미확인은 별도의 확인 포인트입니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 정리됐지만, 신건 189,000,000원의 가격 메리트와 현장 리스크는 따로 판단해야 하는 물건입니다.
