수원지방법원 2026타경50465. 병점역써밋프라움에이동 10층 1020호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 기재되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(원룸형)입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차권과 2026.06.09 확약서의 결합입니다. 김지수는 2022.02.18 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.20이며, 2024.02.22 임차보증금 150,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2024.12.02 화성시 압류이므로, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인 인수 문제가 생기는 구조입니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 인수조건변경확약서를 2026.06.09 제출했다고 기재되어 있습니다. 따라서 현재 회차 배당 계산에서 김지수 보증금의 미배당액이 23,606,000원으로 나타나더라도, 그 금액을 매수인이 떠안는 것으로 계산하면 안 됩니다. 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50465 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 376-11 병점역써밋프라움에이동 10층1020호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(원룸형)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상20층 · 에이동 10층 1020호 · 사용승인 2020.11.13 |
| 소유자 | 황은비 (2022.02.18 소유권이전 · 거래가액 142,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,095,173원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약으로 인수 해소
등기부상 2020.12.11 설정된 신한은행 근저당권 120,000,000원은 2022.02.21 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.12.02 화성시 압류입니다. 김지수의 전입일 2022.02.18, 확정일자 2022.01.20, 임차권등기 2024.02.22는 모두 그보다 앞서므로 원래 구조만 보면 대항력·우선변제권이 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 — 보증금 1.5억, 그러나 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지수 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2022.02.18 / 2022.01.20 | 대항력 有 우선변제권 승계 없음 | 0원* |
* 현 회차 배당모형상 보증금 부족분은 23,606,000원이지만, 2026.06.09 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 매수인이 인수하지 않습니다.
③ 가격 구조 — 회차가 내려가도 확약 후 인수는 0원
현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 129,000,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 103,200,000원, 2회 유찰 시 82,560,000원입니다. 배당모형만 보면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당분은 23,606,000원에서 49,044,800원, 69,326,080원으로 커집니다. 그러나 2026.06.09 확약을 반영하면 각 회차에서 그 잔존 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 인수액 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 129,000,000원 | 23,606,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 103,200,000원 | 49,044,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 82,560,000원 | 69,326,080원 | 0원 |
따라서 이 사건은 “보증금 150,000,000원이 최저가 129,000,000원보다 크니 낙찰자가 부족분을 떠안는다”는 일반적인 대항력 인수형 계산을 그대로 적용하면 오류가 납니다. 확약이 우선이며, 현재 회차 기준 실질취득은 최저가 129,000,000원에 인수 0원을 더한 129,000,000원 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 1. 임차인 김지수 보증금 (우선변제) | 150,000,000원 | 126,394,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 162,095,173원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권과 임차권등기 채권은 동일하므로 주택도시보증공사 청구액과 김지수 임차보증금을 서로 독립된 채권처럼 합산하지 않습니다. 배당모형상 보증금 부족분 23,606,000원은 확약으로 매수인에게 인수되지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 병점역(지하철 1호선) 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·업무시설·아파트단지 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 병점역과 일반버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(원룸형)로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·시스템에어컨·화재탐지 및 경보·승강기·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 남동측 약 12미터, 서측 약 4미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·준주거지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지·부정형입니다. 공시지가는 4,074,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 2026.06.09 인수조건변경확약서에서 신청채권자의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명확히 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
- 동일 채권 중복 계산 금지. 신청채권 162,095,173원과 김지수 임차권등기 보증금 150,000,000원은 동일 채권으로 기재돼 있으므로 별도 채권처럼 합산하면 안 됩니다.
- 대항력 자체는 존재. 김지수의 전입 2022.02.18과 확정일자 2022.01.20은 말소기준 2024.12.02보다 앞섭니다. 인수 0원의 근거는 선후관계가 아니라 확약입니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔(원룸형)입니다. 현황과 공부 내용을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 회차별 계산. 유찰 시 배당모형상 잔존보증금은 커지지만, 이 임차권에 관한 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 권리분석을 선후관계만 보고 끝내면 결론이 틀어지는 사례입니다. 김지수는 보증금 150,000,000원, 전입 2022.02.18, 확정일자 2022.01.20의 대항력·우선변제권 임차인이고, 현재 최저가 129,000,000원보다 보증금이 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 미배당액을 매수인이 부담하는 구조가 맞습니다.
그러나 이 사건에는 2026.06.09 인수조건변경확약서가 있습니다. 신청채권자는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했고, 매각물건명세서도 배당받지 못하는 잔존 보증금을 매수인이 인수하지 않는다고 명시합니다. 따라서 현재 회차 배당표상 부족분 23,606,000원이 있어도 실질 인수액은 0원입니다. 이 물건의 승부처는 “선순위 임차권이 있느냐”가 아니라 확약의 효력이 매각조건에 정확히 반영돼 있는지를 원문으로 확인하는 것입니다.
