수원지방법원 2026타경50671. 용인시 처인구 모현읍 왕산리 쉐르빌103동 3층 302호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 말소기준권리 자체보다 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인입니다. 정태기는 2021.12.24 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 오미례 근저당권은 2022.08.09 설정됐습니다. 따라서 원칙만 보면 보증금 407,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속 조건이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권과 임차권등기 채권은 동일하며, 신청채권자는 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의하는 인수조건변경확약서를 2026.06.09 제출했습니다. 이에 따라 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금도 매수인이 인수하지 않습니다. 이 확약이 적용되는 임차인은 정태기 1명이며, 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50671 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 467-2 쉐르빌103동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 장홍수 |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 413,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 444,894,057원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 시세 비교 면적 | 78.41㎡ |
| 준공 / 세대수 | 2021.12.14 / 7세대 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준권리는 2022.08.09 설정된 오미례 근저당권 130,000,000원입니다. 이후 강원신용보증재단 가압류 81,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 국민은행 가압류 9,994,865원, 국 압류, 용인시 압류와 2026.02.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 등기된 주택임차권 자체는 2024.03.19로 말소기준 이후지만, 정태기의 주민등록일과 확정일자는 2021.12.24로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정태기 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.24 | 2021.12.24 | 407,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 인수 0 |
정태기는 2026.02.10 배당요구를 했습니다. 전입과 확정일자가 모두 2021.12.24로 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 신청채권과 임차권등기 채권은 동일 채권으로 기재돼 있으므로 신청채권 444,894,057원과 임차보증금 407,000,000원을 별개의 임차채권처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 93,000,000원 높다
쉐르빌103동의 확인된 거래는 2건입니다. 전체 평균은 390,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래와 최근 가격 추세를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2023.10 · 320,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 320,000,000원입니다. 현재 최저가 413,000,000원은 이 최근 기준의 129.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 84.87㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2022.02 | 80.9㎡ | 5 | 460,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 390,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 1건 | 320,000,000원 |
전체 평균 390,000,000원만 보면 최저가와의 차이가 작아 보이지만, 이는 2022.02의 460,000,000원 거래가 평균을 끌어올린 결과입니다. 최근 거래는 320,000,000원으로 내려왔고 최근 대비 이전 가격 추세도 -30.4%입니다. 따라서 이 물건은 최근 시세보다 저렴한 경매가 아니라, 최근 거래보다 93,000,000원 높은 신건으로 보는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 413,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,530,000원 |
| 1. 임차인 정태기 보증금(우선변제) | 407,000,000원 | 406,470,000원 |
| 2. 근저당권 · 오미례 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 81,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 9,994,865원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 444,894,057원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 임차보증금 부족분 530,000원이 생기지만, 2026.06.09 인수조건변경확약서로 신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권말소에 동의했으므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왕산초등학교 남서측 인근. 아파트·단독주택·다세대주택, 소규모 공장·창고와 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 5층 다세대주택 중 3층 302호이며, 승강기·개별난방·공동현관보안설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 725,800원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 7세대 규모의 다세대주택이고 확인된 거래는 2건으로 표본이 적습니다. 최신 거래는 320,000,000원이며 가격 추세는 -30.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09 제출된 대항력 포기·임차권말소 동의 및 잔존 보증금 비인수 조건이 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 중복채권 주의. 신청채권과 임차권등기 채권은 동일하다고 명시돼 있으므로 444,894,057원과 407,000,000원을 독립된 임차채권처럼 더해 판단하지 않아야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 390,000,000원보다 최신 거래·최근 평균 320,000,000원을 우선해야 합니다. 신건 413,000,000원은 최근 기준 129.1%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 가격 추세가 -30.4%이므로 과거 460,000,000원 거래를 현재 가치의 중심값으로 삼기 어렵습니다.
- 압류·세금 확인. 국민건강보험공단·국·용인시 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순서를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 배당요구가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 다시 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 확약이 풀었고, 남은 문제는 가격”
이 사건은 표면만 보면 보증금 407,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건입니다. 실제로 확약이 없다면 신건에서도 530,000원, 유찰될수록 82,025,600원·147,180,480원으로 인수 계산액이 커지는 구조입니다. 하지만 2026.06.09 제출된 확약서 때문에 그 잔존 보증금을 매수인이 인수하지 않는 조건으로 바뀌었습니다.
문제는 가격입니다. 최근 거래와 최근 평균은 320,000,000원인데 신건 최저가는 413,000,000원, 최근 기준 129.1%입니다. 더구나 가격 추세도 -30.4%입니다. 따라서 이 물건은 “대항력 임차인 때문에 피할 물건”은 아니지만, “확약이 있으니 신건에서도 싸다”는 물건도 아닙니다. 권리는 확약으로 정리됐고, 현재 회차의 승부처는 오직 높은 가격입니다.
