수원지방법원 2026타경51131. 용인시 처인구 모현읍 갈담리 성원빌라 6동 1층 102호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현 소유자 서상철은 2022.07.04 매매를 원인으로 110,000,000원에 취득했고, 같은 해 천영현이 2022.06.03 확정일자를 갖춘 뒤 2022.07.01 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2024.06.19 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 현재 등기상 남아 있는 담보권보다 임차권이 먼저이며, 계산상 말소기준은 2026.03.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
이 구조에서 가장 중요한 것은 “선순위 임차권이 존재한다”는 사실과 “실제 매수인 인수액”을 분리해서 보는 것입니다. 배당 계산만 보면 매각대금 112,000,000원에서 집행비용 2,368,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 109,632,000원이 배당돼 보증금 중 368,000원이 남습니다. 통상이라면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 하지만 이 사건은 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력 포기와 임차권말소에 동의하는 인수조건변경확약서를 2026.06.09 제출했습니다. 따라서 천영현에 대해서는 미배당분을 매수인이 인수하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51131 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 갈담리 361-4 성원빌라 제6동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용중 · 철근콘크리트조 4층 건물 중 1층 102호 |
| 사용승인일 | 1995.07.27 |
| 소유자 | 서상철 (2022.07.04 매매 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 존재하지만 인수조건이 변경됐다
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천영현 | 전유부분 전부 · 2022.07.01 | 110,000,000원 | 2022.06.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 현재 매각가 112,000,000원 기준 배당계산상 미배당 보증금은 368,000원이지만, 2026.06.09 제출된 인수조건변경확약서에 따라 천영현의 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 112,000,000원은 최근 거래 90,000,000원보다 높다
성원빌라(6,7동)는 총 11세대이며, 비교대상 면적은 64.17㎡입니다. 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균도 90,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 이 사건의 최근 12개월 거래는 2025.05 한 건, 90,000,000원이며 최신 거래 역시 90,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 63.45㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2022.07 | 64.17㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2022.03 | 63.45㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 90,000,000원 |
현재 최저가와 확약 반영 후 실질취득은 모두 112,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 90,000,000원 및 최신 거래 90,000,000원의 124.4%입니다. 즉 권리 인수 문제가 확약으로 해소됐더라도, 현재 가격은 최근 실거래보다 22,000,000원 높습니다. 최근 거래와 이전 거래 간 추세지표는 0.0%로 하락 추세 수치는 잡히지 않았지만, 현재 최저가가 최근 거래보다 명확히 높아 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 천영현 보증금 | 110,000,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 천영현 보증금 중 368,000원이 남지만, 신청채권과 임차권등기 채권은 동일하며 2026.06.09 확약에 따라 그 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약 전 계산과 실제 부담을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 112,000,000원 | 368,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 89,600,000원 | 22,412,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 71,680,000원 | 40,010,240원 | 0원 |
확약이 없었다면 유찰될수록 천영현의 미배당 보증금이 커져 낙찰가 하락 효과가 상당 부분 상쇄됩니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인에 대한 인수조건변경확약서가 있어, 제시된 회차별 계산상의 인수액과 달리 천영현에 대한 실제 매수인 인수는 0원으로 보는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 1995.07.27 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 1층 102호입니다.
- 입지. 갈담사거리 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 종합한 교통사정은 보통 수준입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 440,700원/㎡입니다.
- 환금성. 성원빌라(6,7동)는 11세대 규모이고 확인된 실거래가 3건으로 표본이 많지 않습니다. 최근 12개월 거래도 1건이어서 가격 판단 시 거래 희소성을 함께 봐야 합니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.06.09 제출된 대항력 포기·임차권말소 동의 및 잔존 보증금 미인수 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 90,000,000원 거래. 현재 실질취득 112,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래보다 22,000,000원 높습니다. 신건 최저가만 보고 할인물건으로 판단하면 안 됩니다.
- 임차인 인도관계 확인. 임차권등기 이후 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현황조사·현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 소규모 다세대의 거래성. 총 11세대, 실거래 표본 3건으로 거래량이 많지 않아 아파트처럼 풍부한 비교사례를 기대하기 어렵습니다.
- 관리비·당해세 확인. 배당표에는 당해세 등 변동요인이 반영되지 않을 수 있으므로 체납 세금과 공용부분 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리위험은 크게 낮아졌지만 가격은 아직 시세 이상
이 사건의 핵심은 단순히 “선순위 임차인이 있다”가 아닙니다. 천영현은 보증금 110,000,000원의 대항력·우선변제권을 가진 임차인이 맞지만, 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고 2026.06.09 대항력 포기·임차권말소 동의 확약이 제출되면서 매수인의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다. 따라서 현재 실질취득비용은 낙찰가와 같은 112,000,000원입니다.
문제는 그 112,000,000원이 최근 시세보다 높다는 점입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 90,000,000원이고, 현재 가격은 그 124.4%입니다. 권리상 큰 인수위험이 해소됐다는 사실과 가격 메리트는 별개입니다. 11세대 규모의 다세대주택이고 실거래 표본도 적은 만큼, 현재 신건 가격에서는 권리보다 가격·환금성 검증이 더 중요한 사건입니다.
