부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 있어 원래라면 보증금 인수 위험이 큰 구조입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 대항력 포기·임차권말소 동의 확약으로 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원 처리됩니다. 다만 전세사기피해자 우선매수권은 외부 낙찰 제한 요소입니다.

감정가 / 최저가

86,000,000원

신건(0회 유찰)

임차보증금

115,000,000원

대항력·우선변제

실질취득 영향

0원

확약 적용

핵심지표

우선매수권

외부 낙찰 제한 검토

수원지방법원 2026타경51475. 경기도 수원시 팔달구 지동 포레스트 9층917호 아파트입니다. 등기 흐름상 가장 중요한 권리는 을구 3번 임차권입니다. 임차인 이희림은 보증금 115,000,000원, 전입 2021.07.21, 확정일자 2021.06.25로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다.

일반적인 경우 낙찰가가 보증금보다 낮으면 부족분은 매수인이 부담하는 대항력 인수형 구조가 됩니다. 이 사건은 그러나 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 대항력 포기 및 임차권말소 동의 확약서가 제출되어 해당 임차인의 잔존 보증금은 매수인이 인수하지 않는 조건입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2026타경51475
소재지	경기도 수원시 팔달구 지동 365-20 포레스트 9층917호
물건종류 / 이용	아파트(도시형생활주택-원룸형) · 9층917호
소유자	박재오
감정가 / 최저가	86,000,000원 / 86,000,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 115,000,000원
매각기일	2026.10.16

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권과 확약

⚠️ 대항력 인수형 여부 임차인 이희림의 보증금 115,000,000원은 원래 대항력 인수 위험이 있는 금액입니다. 다만 확약 적용으로 이 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 확약 밖 다른 임차인 인수 위험은 확인 대상입니다.

② 임차인 분석

임차인	점유	보증금	권리	처리
이희림	전유전부	115,000,000원	대항력 有 · 우선변제권 有	확약으로 인수 0원

③ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,948,000원
임차인 이희림 보증금(우선변제)	115,000,000원	84,052,000원
주택도시보증공사	115,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분 (신건 86,000,000원)

회차별 미배당

확약 적용 전 배당 구조 기준 미배당액입니다.

✅ 권리 관점 확약 적용으로 핵심 임차권 인수 부담은 제거됩니다. 일반적인 대항력 임차권보다 매수인 부담이 크게 낮아진 구조입니다.

⛔ 주의 관점 전세사기피해자 우선매수권이 명세서·관련 내용에 있어 외부 낙찰자의 경쟁 범위가 제한될 수 있습니다. 확약은 이 임차인에게만 적용되므로 권리관계 확인은 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 지동초등학교 남서측 인근이며 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스정류장이 소재합니다.
용도. 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중입니다.
규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 등 지정 내용이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 대항력 포기와 임차권말소 동의 확약서 조건이 실제 매각절차에 반영되는지 확인해야 합니다.
우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권은 외부 낙찰 제한 요소입니다.
당해세. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “대항력은 위험하지만, 확약이 변수를 바꾼다”

이 물건의 본질은 115,000,000원 임차보증금의 대항력입니다. 확약이 없다면 최저가 86,000,000원에서 부족 보증금 인수 가능성을 검토해야 하는 물건입니다. 그러나 제출된 확약으로 해당 임차인 인수는 실질 0원 처리됩니다. 다만 우선매수권과 세금 압류 관련 확인은 남아 있으므로, 권리 안전성과 입찰 경쟁 구조를 함께 살펴야 합니다.

부동산강제경매

대항력 임차권이 핵심이지만, 확약으로 인수 0원 — 수원 포레스트 917호

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권과 확약

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “대항력은 위험하지만, 확약이 변수를 바꾼다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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