🏷️ 290,000,000원 🏠 임차인 0명 🧾 인수 0원 📉 미배당 172,644,211원
수원지방법원 2026타경52969. 수원시 권선구 금곡동 금곡엘지아파트 211동 2층 203호 아파트입니다. 현재 소유자는 최혜준이고, 2017.11.17 공유자전원지분전부 이전으로 소유권을 취득했으며 당시 등기 거래가액은 205,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.03.29 설정된 진건농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 우리금융캐피탈주식회사 근저당권과 에프엠유통·서울보증보험· 경기신용보증재단의 가압류, 2026.07.16 임의경매개시결정이 이어집니다.
핵심은 채권이 많다는 사실과 매수인이 그 채권을 떠안는다는 것은 전혀 다르다는 점입니다. 배당 시뮬레이션상 총 채권액은 457,784,211원이고 현재 최저가 290,000,000원 매각을 가정해도 172,644,211원의 미배당이 발생합니다. 그러나 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권 규모를 그대로 낙찰자의 추가 부담으로 착각하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경52969 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 530 금곡엘지아파트 211동 2층 203호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 소유자 | 최혜준 |
| 소유권 취득 | 2017.11.17 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈 주식회사 / 224,408,624원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2021.03.29 진건농업협동조합 근저당권이고, 2022.05.25 우리금융캐피탈주식회사 근저당권과 2023년 가압류 4건, 2026.07.16 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·회차 시나리오 — 신건 가격 자체는 별도 검증 대상
현재 최저매각가는 감정가와 같은 290,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 290,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 232,000,000원, 2회 유찰 시에는 185,600,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 290,000,000원 | 285,140,000원 | 172,644,211원 |
| 1회 유찰 시 | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 229,832,211원 |
| 2회 유찰 시 | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 275,582,611원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 즉 이 물건의 가격 판단에서 핵심은 채권자의 미회수액이 아니라 실제 낙찰가 그 자체입니다. 현재 수치만으로는 290,000,000원이 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정하지 않는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,860,000원 |
| 1. 근저당 · 진건농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 우리금융캐피탈주식회사 | 240,000,000원 | 165,140,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에프엠유통 | 11,040,650원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 5,066,570원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 18,621,431원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 63,055,560원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,860,000원과 채권자 배당 285,140,000원으로 매각대금 290,000,000원이 모두 소진됩니다. 총 채권 미배당은 172,644,211원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 등기 흐름 메모
- 소유권. 최혜준이 2017.11.17 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 205,000,000원입니다.
- 말소기준. 2021.03.29 진건농업협동조합 근저당권이 현재 권리분석의 기준입니다.
- 후순위 담보. 2022.05.25 우리금융캐피탈주식회사 근저당권 240,000,000원이 설정돼 있습니다.
- 가압류. 2023.04.26부터 2023.06.20까지 에프엠유통·서울보증보험·경기신용보증재단 가압류가 이어졌습니다.
- 현재 경매. 2026.07.16 우리금융캐피탈 주식회사 채권자로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 확인. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미배당 172,644,211원을 낙찰자의 추가 부담으로 혼동하지 마세요.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가 290,000,000원은 감정가와 같습니다. 응찰 전 해당 호수·단지의 거래가격과 비교해 가격 상한을 별도로 정해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 진건농업협동조합 근저당은 2021.03.29 채권최고액 120,000,000원 설정 후 2022.02.16 91,000,000원 변경등기가 있으므로 원문 등기를 대조하세요.
- 배당 우선순위 확인. 우리금융캐피탈 신청채권 224,408,624원 중 현재 시뮬레이션 배당은 165,140,000원으로 전액 만족되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각 관련 원본 문서를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전성과 가격 매력도는 별개”
이 사건은 권리관계만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 말소기준 이후의 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 채권총액 457,784,211원에 비해 현재 매각가 가정은 290,000,000원이어서 채권자 측에는 172,644,211원 미배당이 남습니다. 그러나 이것은 낙찰자 승계액이 아닙니다.
따라서 이 사건의 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 290,000,000원의 가격 경쟁력은 별도 검증이 필요하다”입니다. 1회 유찰 시 232,000,000원, 2회 유찰 시 185,600,000원으로 가격 시나리오는 달라지지만, 현재 자료만으로 어느 가격대가 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 권리는 합격권, 가격은 검증 후 판단. 이 둘을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.