대구지방법원 2026타경16. 경상북도 구미시 원평동 1044-8 소재 지하 1층·지상 4층 건물과 토지로, 감정평가상 숙박시설 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김동훈이고, 2024.01.31. 소유권이전 등기와 같은 날 포항수산업협동조합의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.06.26. 포항수산업협동조합의 채권최고액 962,000,000원 근저당, 2024.12.16. 주식회사리브인피스의 전세금 400,000,000원 전세권, 대구신용보증재단·경북신용보증재단의 가압류와 구미시 압류가 순차적으로 붙었습니다. 모두 말소기준보다 뒤에 있어 데이터상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경16 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 원평동 1044-8 · 경상북도 구미시 송원서로6길 20-12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 4층 · 사용승인 2003.04.15 · 2024년경 리모델링 |
| 토지 | 424.6㎡ · 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 김동훈 · 2024.01.31. 소유권이전 등기 (2024.01.10. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 2,760,812,520원 / 2,760,812,520원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 포항수산업협동조합 / 2,076,601,020원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2024.01.31. 설정된 포항수산업협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 962,000,000원 근저당과 전세금 400,000,000원 전세권, 대구신용보증재단 7,380,000원 가압류, 경북신용보증재단 28,220,000원 가압류, 구미시 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
별도 임차인은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 숙박시설의 운영자·점유자와 인도 상태는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·회차 구조 — 신건 100%, 1회 80%, 2회 64%
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,760,812,520원입니다. 데이터의 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 2,208,650,016원, 2회 유찰 시 1,766,920,012원으로 내려갑니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,760,812,520원 | 2,730,804,395원 | 346,795,605원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,208,650,016원 | 2,184,163,516원 | 893,436,484원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,766,920,012원 | 1,746,850,812원 | 1,330,749,188원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,760,812,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,008,125원 |
| 2. 을구 20번 근저당권 · 포항수산업협동조합 | 1,680,000,000원 | 1,680,000,000원 |
| 3. 을구 21번 근저당권 · 포항수산업협동조합 | 962,000,000원 | 962,000,000원 |
| 4. 을구 22번 전세권 · 주식회사리브인피스 | 400,000,000원 | 88,804,395원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 대구신용보증재단 | 7,380,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 경북신용보증재단 | 28,220,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 30,008,125원을 제외한 뒤 포항수산업협동조합의 두 근저당은 채권최고액 기준 전액 배당되고, 주식회사리브인피스 전세권에는 88,804,395원이 배당됩니다. 채권총액 3,077,600,000원 대비 전체 미배당은 346,795,605원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 구미시 원평동 소재 구미종합터미널 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 숙박시설·유흥시설·기타 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 구미종합터미널이 근거리에 있으며 북서측 약 1.3km 거리에 경부선 구미역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층으로, 사용승인일은 2003.04.15이고 2024년경 리모델링됐습니다.
- 이용. 숙박시설 등으로 이용 중이며 위생·급배수설비, 화재탐지설비·스프링클러, 승강기설비, 난방설비 및 주차시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 424.6㎡의 대지로 일반상업지역·시가지경관지구(일반)이며 소로2류에 접합니다. 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 소로각지입니다.
- 공시지가. 717,500원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.01.31. 포항수산업협동조합 근저당 1,680,000,000원이 말소기준입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 전세권 점유 확인. 주식회사리브인피스 전세권은 건물 전부를 범위로 하고 존속기간은 2024.12.13부터 2026.12.12까지입니다. 권리 인수와 별개로 실제 점유·인도 상태는 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 숙박시설의 실제 운영자·사용자·점유자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 2,760,812,520원, 1회 유찰 2,208,650,016원, 2회 유찰 1,766,920,012원으로 시나리오가 달라집니다. 각 회차의 실질취득액은 인수 0원을 더한 해당 매각가입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 346,795,605원은 후순위 채권의 배당 부족이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·감정평가서와 실제 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “미배당이 있어도 인수는 0원”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2024.01.31. 포항수산업협동조합의 1,680,000,000원 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 962,000,000원 근저당과 주식회사리브인피스 400,000,000원 전세권, 가압류·압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 신건 2,760,812,520원에 매각된다고 가정해도 후순위 채권에 346,795,605원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
따라서 권리 측면에서는 미배당액보다 실제 인수 여부를 봐야 하고, 이 물건에서는 그 답이 0원입니다. 반면 숙박시설 등으로 이용되는 상업용 건물이고 임대관계가 미상인 만큼, 최종 응찰 판단에서는 권리 정리 여부와 별도로 현장 점유·운영 상태와 매각가격을 함께 확인해야 합니다.
