인천지방법원 2026타경500299. 부평동 씨에스캐슬 9층 903호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박창근이며 2021.05.21 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 203,000,000원입니다. 이번 경매의 말소기준은 2023.12.04 주택도시보증공사의 274,000,000원 가압류로 계산돼 있고, 그보다 앞선 전병섭의 전입일 2021.04.30과 임차권등기 때문에 임차인 권리가 이번 사건의 핵심입니다.
형식적인 배당 계산만 보면 현재 매각가 202,000,000원에서 집행비용 3,628,000원을 먼저 차감한 뒤 전병섭에게 198,372,000원이 배당되어 보증금 중 4,628,000원이 미배당됩니다. 대항력이 있으므로 이 금액은 원칙적으로 매수인에게 이어지는 구조입니다. 그러나 본건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 전병섭 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 202,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500299 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 116-12 씨에스캐슬 9층 903호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥로365번길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 14층 건물 내 9층 903호 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박창근 (2021.05.21 소유권이전 · 거래가액 203,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 203,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.12.04 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 274,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 임차권이 기준보다 먼저다
과거 신한은행 근저당권 160,800,000원과 김영희 근저당권 39,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.12.04 주택도시보증공사의 가압류입니다. 전병섭은 그보다 빠른 2021.04.30 전입·점유와 2021.04.02 확정일자를 갖고 있으며 2023.07.31에는 203,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 따라서 확약을 제외하고 보면 매각으로 단순 소멸하는 후순위 임차권이 아닙니다.
② 임차인·점유 관계 — 전병섭과 안재욱은 분리해서 본다
| 성명 | 전입 / 확정일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전병섭 9층 903호 59.92㎡ 전부 | 2021.04.30 2021.04.02 | 203,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.07.31 | 실질 0원* 룰상 4,628,000원 |
| 안재욱 | 2025.12.29 확정일 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 승계 없음 점유관계 별도 확인 |
* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 전병섭의 을구 5번 주택임차권에 대한 것으로 반영했습니다. 이 확약이 안재욱의 별도 점유관계까지 포괄하는 것으로 보아서는 안 됩니다. 다만 안재욱의 전입일 2025.12.29는 말소기준일 2023.12.04보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다.
③ 가격 구조 — 확약이 없으면 유찰해도 총부담이 크게 줄지 않는다
대항력 있는 전병섭의 보증금은 203,000,000원입니다. 확약을 빼고 룰대로만 계산하면 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당분이 늘어 매수인의 인수액이 커집니다. 현재 회차의 룰상 낙찰가+인수액은 206,628,000원, 1회 유찰 시 206,062,400원, 2회 유찰 시 205,609,920원으로 보증금 수준에 집행비용 영향이 얹힌 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 룰상 총부담 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 202,000,000원 | 4,628,000원 | 206,628,000원 | 202,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 161,600,000원 | 44,462,400원 | 206,062,400원 | 161,600,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 129,280,000원 | 76,329,920원 | 205,609,920원 | 129,280,000원 |
즉 확약이 없다면 “유찰되어 싸졌다”는 판단이 거의 성립하지 않습니다. 낙찰가가 떨어질수록 전병섭에게 배당되지 못한 보증금이 매수인 인수로 이동하기 때문입니다. 반대로 본건은 말소동의 확약서를 반영하므로 전병섭 관련 실질 인수액을 0원으로 계산하며, 그 경우 실질취득은 각 회차의 낙찰가와 같습니다. 현재 회차에서는 202,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 전병섭 보증금 | 203,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 274,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 203,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 전병섭 보증금 부족분은 4,628,000원입니다. 본 리포트에서는 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 적용해 매수인의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 주택도시보증공사 관련 표상 청구 합계는 477,000,000원이고 현재 시나리오의 미배당액도 477,000,000원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 업무시설 계열 집합건물로 봐야 합니다.
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘부흥오거리’ 북동측 인근이며, 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 내 9층 903호입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·기계식주차·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 8m 내외, 북측 및 남측 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 전병섭 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 적용 대상과 말소 절차를 원문으로 최종 대조해야 합니다.
- 전병섭 배당구조 확인. 현재 회차의 룰상 배당은 198,372,000원, 미배당은 4,628,000원입니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인 인수로 연결되는 구조입니다.
- 안재욱 점유 확인. 2025.12.29 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 여부와 명도 협의 대상을 확인해야 합니다.
- 유찰 시 계산 분리. 확약 미반영 룰상 인수액은 1회 유찰 44,462,400원, 2회 유찰 76,329,920원으로 증가합니다. 확약 적용 시에는 해당 임차인 실질 인수를 0원으로 봅니다.
- 오피스텔 용도 확인. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 만큼 주거용 아파트와 동일한 전제로 환금성·이용계획을 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사와 말소동의 확약서의 최신 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 ‘462.8만원’이 아니라 확약이다
이 사건을 배당표만 보면 대항력 임차인 전병섭에게 198,372,000원을 배당하고도 4,628,000원이 남아 매수인이 인수하는 사건입니다. 유찰될수록 그 인수액은 44,462,400원, 76,329,920원으로 커져 단순히 최저가가 내려간다고 실질 부담이 크게 떨어지는 구조도 아닙니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 정확도 규칙에 따라 전병섭 관련 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 202,000,000원으로 봅니다. 다만 이 확약은 전병섭의 임차권에만 적용해 해석해야 하고, 안재욱의 별도 점유관계는 명도 차원에서 남습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “대항력 임차인이 있다”는 사실 자체보다, 제출된 확약의 적용범위와 현재 점유상태를 입찰 직전 원본에서 확정하는 것입니다.
