인천지방법원 2026타경500418. 인천광역시 남구 문학동 마이빌 2층 201호, 전유부분 54.32㎡ 전부를 대상으로 한 다세대주택 경매입니다. 현재 소유자는 이정용이며 2021년 11월 26일 매매를 원인으로 거래가액 152,000,000원에 취득했습니다. 이번 사건은 주택도시보증공사가 채권자로 2026년 1월 19일 강제경매를 신청한 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기부상 손주민의 주택임차권등기입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021년 11월 26일, 전입 및 점유개시는 2021년 12월 1일이고 보증금은 152,000,000원입니다. 말소기준으로 계산된 2025년 10월 21일 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이며, 신건 138,000,000원에 매각될 경우 집행비용 차감 후 임차인에게 135,268,000원이 배당되고 16,732,000원이 남습니다. 통상이라면 이 부족분이 매수인에게 넘어가 실질취득 부담이 커지지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 손주민 임차권등기 건의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500418 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 문학동 162-8 마이빌 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 2층 201호 54.32㎡ 전부 · 다세대주택 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 · 사용승인일 2007.11.12 |
| 소유자 | 이정용 (2021.11.26 매매 · 거래가액 152,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 152,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약으로 실질 인수 해소
말소기준권리는 2025년 10월 21일 미추홀구 압류입니다. 그보다 앞선 2024년 1월 10일 손주민의 주택임차권등기는 말소기준 이전 권리이므로 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 이후 계양세무서 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 손주민 | 2층 201호 54.32㎡ 전부 주거(임차권등기) | 152,000,000원 | 전입 2021.12.01 확정 2021.11.26 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
손주민은 전입일이 말소기준일보다 앞서고 확정일자도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 배당요구도 2024년 1월 10일 이뤄졌습니다. 신건 매각가에서는 배당금 135,268,000원을 받고 보증금 중 16,732,000원이 남는 구조지만, 위 말소동의 확약으로 매수인의 실질 승계액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득액’을 본다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 원칙적으로 낙찰가만 봐서는 안 됩니다. 확약이 없다고 가정하면 신건 138,000,000원에 룰상 미배당 16,732,000원이 더해져 매수인의 부담 구조가 달라집니다. 하지만 이 사건은 임차권등기 말소동의 확약이 있으므로 실질 인수 0원, 즉 현 회차 실질취득액은 138,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,732,000원 |
| 1. 임차인 손주민 보증금(우선변제) | 152,000,000원 | 135,268,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 152,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 손주민 보증금 미배당액은 16,732,000원입니다. 다만 이 금액은 임차권등기 말소동의 확약을 반영하기 전 룰상 인수액이며, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 확약이 없으면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건, 100%) | 138,000,000원 | 16,732,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 110,400,000원 | 43,945,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 88,320,000원 | 65,669,760원 | 0원 |
대항력 인수형 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지는 것이 일반적입니다. 이 사건도 확약 전 계산에서는 신건 16,732,000원, 1회 유찰 43,945,600원, 2회 유찰 65,669,760원으로 증가합니다. 그러나 매각물건명세서의 말소동의 확약을 적용하면 손주민 임차권등기의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 문학초등학교 남서측 인근으로 단독·다세대·연립주택, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재하며 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4M 내외 포장도로를 통해 출입합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 적용 대상 확인. 핵심은 손주민의 을구 순위 7번 주택임차권등기이며, 해당 권리에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실질 인수 0원의 근거입니다.
- 최저가만 보고 판단하지 않기. 확약이 없다면 신건에서도 룰상 16,732,000원의 인수 부담이 생기는 구조입니다. 이 사건은 확약 때문에 예외적으로 실질 인수가 0원입니다.
- 세금 압류 확인. 미추홀구·계양세무서·국민건강보험공단 압류가 있어 실제 배당에서는 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 138,000,000원과 최저가 138,000,000원이 같아 신건이지만, 권리가 정리됐다는 이유만으로 가격이 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
- 현장 확인. 감정평가상 입지와 교통은 보통이고 북측 약 4M 도로를 이용하므로 실제 접근성·건물 상태·점유 현황을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 확약 때문에 실질 인수는 0원”
이 사건을 등기부만 보면 보증금 152,000,000원의 대항력 임차인이 말소기준보다 앞서 있어 전형적인 인수형 경매로 보입니다. 실제 배당 계산에서도 신건 기준 16,732,000원이 미배당됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 손주민 임차권에 대한 매수인의 실질 인수 부담은 0원입니다.
따라서 현 회차에서 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 138,000,000원입니다. 권리 면에서는 큰 부담이 해소됐지만, 감정가와 최저가가 동일한 신건이고 최근 실거래를 근거로 한 가격 비교가 없으므로 가격 메리트까지 자동으로 인정되는 사건은 아닙니다. 권리는 확약으로 정리됐고, 남은 판단 포인트는 가격과 세금 압류의 실제 배당 영향입니다.
