인천지방법원 2026타경500446. 부평동 장제로변에 위치한 스위트홈 2동 5층 507호 오피스텔입니다. 현재 등기상 소유자는 권영만이며, 2020년 7월 10일 매매를 원인으로 202,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “후순위는 말소된다”로 끝나지 않습니다. 말소기준은 2022년 9월 23일 동안산세무서장의 압류인데, 임차인 동현정은 그보다 앞선 2020년 6월 30일 전입·점유를 갖춰 대항력 있는 임차인입니다.
동현정의 임차보증금은 202,000,000원, 확정일자는 2020년 6월 8일이고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려가 배당이 부족해질수록 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 실제 회차 시나리오에서도 1회 유찰 시 37,152,000원, 2회 유찰 시 70,281,600원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 정확도 규칙상 동현정에 대한 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500446 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 518-7 스위트홈 2동 5층 507호 · 도로명 인천광역시 부평구 장제로 98 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 14층 건물 내 5층 507호 |
| 소유자 | 권영만 (2020.07.10. 매매 · 거래가액 202,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 202,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약서가 승부처
말소기준권리는 2022.09.23. 갑구 4번 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 2,071,000,000원 가압류, 남동세무서 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 을구 7번 동현정의 임차권등기도 등기 순위 자체는 말소기준 이후이지만, 대항력 판단은 등기일이 아니라 2020.06.30. 전입·점유를 기준으로 보므로 별도로 봐야 합니다. 이 임차권은 원칙적으로 미배당 보증금 인수 문제가 생길 수 있으나, 말소동의 확약서가 제출된 동현정에 한해 실질 인수 0원입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 동현정 | 2020.06.30 | 2020.06.08 | 202,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* |
| 백현우 | 2025.02.27 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 고한별 | 2025.04.24 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
* 동현정은 원칙적으로 대항력 있는 임차인입니다. 확약을 적용하지 않는 회차 계산에서는 1회 유찰 시 37,152,000원, 2회 유찰 시 70,281,600원의 인수액이 발생하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어 동현정에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 동현정 임차권에만 적용됩니다. 백현우·고한별은 모두 말소기준 2022.09.23. 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
② 회차별 구조 — 유찰가만 보면 안 된다
현재 신건 최저가는 210,000,000원입니다. 이 가격에서는 집행비용 3,740,000원을 제외하고 동현정에게 보증금 202,000,000원이 전액 배당돼, 회차 계산상으로도 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 210,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 168,000,000원 | 37,152,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 134,400,000원 | 70,281,600원 | 0원* |
권영만의 2020년 매수 거래가액은 202,000,000원이지만, 현재 가격 판단은 별개의 문제입니다. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않는 상태에서 신건 최저가 210,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리 위험 해소와 가격 메리트는 분리해서 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 동현정 보증금 | 202,000,000원 | 202,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 4,260,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 202,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 동현정 보증금 202,000,000원이 전액 배당됩니다. 주택도시보증공사 가압류에는 4,260,000원만 배당되고, 신청채권자 청구금액 202,000,000원에 대한 별도 배당은 0원입니다. 채권자 미배당액은 2,268,740,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥초등학교 남측 인근으로, 장제로변에는 업무·상업시설과 오피스텔이 있고 동측 이면에는 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용중이며 철근콘크리트구조 14층 건물 내 5층 507호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스보일러 난방·승강기·기계식주차·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 장제로 간선도로, 남측으로 중로의 이면도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역으로 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가구역. 감정요항표에는 외국인 등 주택용도 취득에 관한 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 동현정 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 말소 조건과 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- 동현정 배당·말소 관계. 전입 2020.06.30., 확정일자 2020.06.08., 보증금 202,000,000원의 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 유찰 시 미배당 보증금 승계가 발생하는 구조입니다.
- 추가 임차인 확인. 백현우는 2025.02.27., 고한별은 2025.04.24. 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 현황과 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 권리가 정리돼도 현재 신건 210,000,000원의 가격 메리트가 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 현재 시세 자료를 별도로 확인해 응찰가 상한을 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항표와 확약서 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 무겁지만, 확약이 인수를 지운다”
이 사건을 숫자 하나로 보면 동현정의 202,000,000원 대항력 임차보증금이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 말소기준인 2022.09.23. 압류보다 전입이 빠르기 때문에, 확약이 없었다면 유찰될수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 계산도 1회 유찰 37,152,000원, 2회 유찰 70,281,600원의 인수액을 보여줍니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 동현정 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 백현우·고한별도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 권리의 핵심 위험은 크게 해소됩니다. 다만 권리 안전과 가격 매력은 다른 문제입니다. 신건 최저가 210,000,000원이 현재 시세보다 유리하다는 근거는 확인되지 않으므로, 결론은 “확약으로 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”입니다.
