인천지방법원 2026타경500452. 부평동 리치카운티 2층 201호 오피스텔입니다. 소유자 권영만은 2021.09.02. 매매를 원인으로 거래가액 188,000,000원에 취득했고, 이후 2022.09.23. 국세 압류가 들어왔습니다. 이 압류가 현재의 말소기준권리입니다. 다음 날인 2022.09.26. 주택도시보증공사 가압류 2,071,000,000원이 붙었고, 2026.01.21. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
핵심은 임차인 박기범입니다. 박기범은 2021.08.17. 전입신고와 확정일자를 갖추고 2021.08.31. 점유를 개시했으므로 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금은 188,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 확약서가 없다면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 다만 본 건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500452 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 416-31 리치카운티 2층 201호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 부흥로315번길 17-7 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층~지상14층 중 2층 201호 · 59.81㎡ |
| 소유자 | 권영만 (2021.09.02. 매매, 거래가액 188,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 188,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2016.11.22. 설정된 농협은행 근저당권 168,000,000원은 2021.08.31. 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당은 현재의 말소기준이 아닙니다. 현존 권리 중 말소기준은 2022.09.23. 국세 압류이고, 그 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정, 2023.11.03. 등기된 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박기범 2층 201호 59.81㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.17 / 2021.08.17 | 188,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 김세정 | 2024.07.26 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박기범은 대항력·우선변제권이 모두 확인된 임차인입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 보증금 188,000,000원 중 173,722,000원을 배당받고 14,278,000원이 부족합니다. 원칙적으로는 이 부족분이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
확약 밖 임차인인 김세정은 2024.07.26. 전입으로 말소기준일보다 뒤입니다. 따라서 확인된 자료상 대항력은 없고 별도 승계액도 산정되지 않습니다.
③ 가격 — 신건 177,000,000원, 시세 메리트는 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 177,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 이 금액만으로 현재 시장가격보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 소유자가 2021.09.02. 매매계약을 통해 취득한 거래가액은 188,000,000원이지만, 이는 현재 시세를 대신하는 최근 거래지표로 사용하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 임차인 박기범 보증금 | 188,000,000원 | 173,722,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 188,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박기범 임차보증금 부족분은 14,278,000원입니다. 다만 말소동의 확약서를 반영한 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 처리했습니다. 실제 배당과 권리소멸은 확약서 원문 및 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 부평동초등학교 동측 인근이며, 주위는 오피스텔·공동주택·상가점포·주상용건물이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부평시장역이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6M 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 현장조사 당시 내부구조는 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박기범 임차권에 어떻게 적용되는지 직접 확인하세요.
- 계산상 인수액. 확약이 없다면 현재 회차 기준 박기범 보증금 부족분 14,278,000원이 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다.
- 김세정 점유. 전입은 2024.07.26.로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유상태와 명도 상황은 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부구조를 확인하지 못했으므로 입찰 전에 내부 상태와 수선비를 별도 점검하세요.
- 가격. 최저가 177,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 별도의 최근 거래 확인 후 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리의 승부처는 ‘확약서’
이 사건은 겉으로 보면 보증금 188,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건입니다. 현재 최저가 177,000,000원 배당 계산에서도 14,278,000원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 정확도 규칙상 박기범 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리됩니다.
따라서 이 물건의 핵심은 단순히 “선순위 임차인이 있다”가 아니라 확약서가 실제로 그 인수위험을 완전히 제거하는지입니다. 그 부분이 확인된다면 권리구조는 크게 단순해집니다. 다만 신건 최저가 177,000,000원의 시장가격 경쟁력은 별개의 문제이므로, 권리 확인과 가격 검증을 따로 진행하는 것이 맞습니다.
