인천지방법원 2026타경500460. 간석동 하이베리원주건축물제1동 10층 1003호, 전용 59.9㎡ 오피스텔입니다. 소유자 이형민은 2022.08.31. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 240,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2023.11.15. 남동구 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
핵심은 등기 순서만 보면 뒤에 있는 주택임차권입니다. 임차권등기는 2024.09.19.이지만, 임차인 이석의 주민등록일자는 2022.08.02., 점유개시는 2022.08.10., 확정일자는 2022.07.25.입니다. 즉 대항력의 기초가 되는 전입은 2023.11.15. 말소기준보다 앞섭니다. 보증금도 240,000,000원이라 원칙적인 배당계산만 보면 신건 가격보다 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500460 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 120-7 하이베리원주건축물제1동 10층 1003호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 59.9㎡ · 14층 건물 내 10층 |
| 이용상태 | 오피스텔 |
| 소유자 | 이형민 (2022.08.31. 소유권 취득 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2023.11.15. 남동구 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 185,000,000원, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 이석의 임차권등기 자체가 말소기준 뒤라는 이유만으로 안전하다고 볼 수는 없습니다. 주민등록일자 2022.08.02.가 말소기준보다 먼저라 대항력 있는 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 계산상 인수와 실질 인수를 분리해야 한다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이석 | 10층 1003호 59.9㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 전입 2022.08.02 확정 2022.07.25 점유개시 2022.08.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
배당요구는 2024.09.19. 접수됐습니다. 신건 매각가 216,000,000원을 가정하면 집행비용 3,824,000원을 뺀 212,176,000원이 임차인에게 우선 배당되고, 계산상 보증금 부족분 27,824,000원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득액은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다
하이베리원은 8세대 규모이고 준공일은 2017.07.13.입니다. 거래 표본은 12건이지만, 데이터상 최신 거래는 2024.04. 159,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 159,000,000원이며, 최저매각가 216,000,000원은 이 값의 135.8%입니다. 더구나 최근 구간과 이전 구간을 비교한 가격 추세가 -22.7%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 59.34㎡ | 8 | 159,000,000원 |
| 2023.04 | 57.56㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2023.04 | 59.34㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 2022.10 | 57.56㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2022.08 | 59.9㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2022.06 | 57.56㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2022.04 | 59.34㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 59.9㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2022.01 | 59.9㎡ | 2 | 168,000,000원 |
| 2022.01 | 59.9㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2022.01 | 59.34㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 59.34㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 201,833,333원 |
과거 전체 평균은 201,833,333원이지만 2022년의 220,000,000원·240,000,000원 등 고가 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최신 거래 159,000,000원과 최근 12개월 평균 159,000,000원을 우선해야 합니다. 신건 최저가가 최근 시세의 135.8%인 만큼 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 1. 임차인 이석 보증금 | 240,000,000원 | 212,176,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 임차인 보증금 240,000,000원 중 212,176,000원이 배당되고 27,824,000원이 부족합니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영해 해당 등록 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석오거리역 남동측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 간석오거리역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 내 10층 1003호이며 위생·급배수·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지는 평지의 사다리형, 소로각지입니다. 공시지가는 2,591,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 감정평가 당시 임대관계는 폐문부재 등으로 미상이었습니다.
- 환금성 주의. 하이베리원은 8세대이고 실거래 표본의 최신 거래가 2024.04에 머물러 있어 가격 확인 시 거래 시점 공백을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 을구 3번 임차권의 말소와 인수 배제를 보장하는지 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 현황조사상 성명 미상의 거주자가 있습니다. 전입신고가 없다는 사실만으로 대항력 부존재를 단정하지 말고 점유 원인·계약서·보증금·전입 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 기준은 최신 거래 우선. 전체 평균 201,833,333원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 159,000,000원, 하락 추세 -22.7%를 우선해서 응찰 상한을 판단해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 216,000,000원은 최근 시세의 135.8%입니다. 확약으로 권리 부담이 줄어도 신건 자체에는 가격 메리트가 없습니다.
- 배당과 인수를 혼동하지 않기. 계산상 임차인 미배당액은 27,824,000원이지만, 이 사건에서는 말소동의 확약서 때문에 등록 임차권의 실질 인수를 별도로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약이 가격까지 싸게 만들지는 않는다”
이 사건의 첫 번째 관문은 선순위 임차인입니다. 이석은 전입 2022.08.02., 보증금 240,000,000원으로 원칙적인 배당계산에서는 신건 낙찰가보다 보증금이 커 매수인 인수가 생기는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리할 수 있습니다.*
그 다음 관문이 더 중요합니다. 가격입니다. 신건 최저가 216,000,000원은 최신 거래 159,000,000원, 최근 12개월 평균 159,000,000원의 135.8%이고, 시장 추세도 -22.7%입니다. 과거 전체 평균 201,833,333원을 근거로 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다. 게다가 확약 적용 범위 밖에 성명과 임대차관계가 확인되지 않은 점유자가 남아 있습니다. 등록 임차권은 확약으로 해소 가능하지만, 신건 가격은 보류. 이 물건은 권리보다 응찰가와 현장 점유 확인이 승부처입니다.
* 말소동의 확약서에 따른 실질 인수 0원 판단은 등록된 이석 임차권에 한정합니다. 배당계산상 미배당액 27,824,000원은 별도로 존재하며, 성명 미상 점유자의 권리관계에는 이 확약을 적용하지 않았습니다.
