인천지방법원 2026타경500466. 검암동 디베스트 다동 4층 402호, 전용 46.8㎡ 규모의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 주택임차권입니다. 김영선 씨는 2022.09.20 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.08.09, 보증금은 170,000,000원입니다. 현재 데이터상 말소기준이 되는 강제경매개시결정은 2026.01.21이므로 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다.
그대로라면 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조입니다. 현재 최저가 151,000,000원으로 계산한 배당표에서는 집행비용 2,914,000원을 제한 뒤 임차인에게 148,086,000원이 배당되고, 보증금 부족분 21,914,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로, 정확도 규칙에 따라 김영선 임차권에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
따라서 이 물건은 ‘보증금 170,000,000원을 떠안는 물건’으로 볼 사안은 아니지만, 그렇다고 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득가 151,000,000원은 최근 12개월 평균 125,000,000원의 120.8%이고, 최신 거래 역시 125,000,000원입니다. 과거 거래까지 섞은 전체 평균 151,187,500원보다 최근 가격과 하락 추세를 우선해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500466 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 521-5 디베스트 다동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 46.8㎡ · 지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 조철호 (2022.10.25 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
2011.09.29 설정된 경서농업협동조합 근저당권 120,000,000원은 2022.09.20 이미 말소됐습니다. 현재 남은 핵심 권리는 김영선 씨의 주택임차권과 2026.01.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김영선 씨의 전입일 2022.09.20은 경매개시결정보다 빠르므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권 행사 가능으로 분석됩니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영선 | 4층 402호 46.8㎡ 전부 | 170,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 125,000,000원’이 중요하다
디베스트(521-5)는 총 18세대, 2011.09.08 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 확인된 실거래는 8건이며 대상면적 46.8㎡와 유사한 45.63㎡·49.62㎡ 거래가 함께 잡혀 있습니다. 전체 8건 평균은 151,187,500원이지만 최근 12개월 거래 2건의 평균은 125,000,000원, 최신 거래도 125,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 45.63㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2026.01 | 45.63㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2023.04 | 45.63㎡ | 2 | 133,000,000원 |
| 2022.12 | 49.62㎡ | 4 | 203,000,000원 |
| 2022.10 | 46.8㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2021.08 | 45.63㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2021.08 | 49.62㎡ | 3 | 157,500,000원 |
| 2021.07 | 45.63㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 125,000,000원 |
최저가 151,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 120.8%입니다. 특히 최근 거래와 그 이전 거래군을 비교한 가격 추세가 -21.8%이므로, 2022년 203,000,000원·175,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 151,187,500원을 현재 가격 메리트의 근거로 삼기 어렵습니다. 이 사건에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,914,000원 |
| 1. 임차인 김영선 보증금 | 170,000,000원 | 148,086,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 룰상 김영선 보증금 미배당액은 21,914,000원으로 계산되지만, 말소동의 확약서를 반영한 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 151,000,000원 | 21,914,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,800,000원 | 51,691,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,640,000원 | 75,499,520원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택 중 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 2011.09.08 사용승인된 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 검암중학교 남동측 인근이며, 다세대주택이 주를 이루는 일반주택지대로 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 검바위역(인천2호선)이 있어 전반적인 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로·토지. 토지는 평지의 사다리형, 지목은 대, 면적 618.3㎡이며 동측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,439,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2지구)이며 상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 기본적인 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 총 18세대 규모이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 가격 추세가 -21.8%인 만큼 과거 거래가격보다 최근 체결가를 우선해 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 입찰 전 확약의 적용 대상·조건과 임차권등기 말소 방식까지 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 8건 평균 151,187,500원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 125,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -21.8% 낮습니다. 과거 175,000,000원·203,000,000원 거래만 보고 현재 가격을 정당화하면 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 김영선 씨의 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 인도 협의 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. 말소동의 확약은 김영선 임차권에 한정됩니다. 현장조사에서 다른 점유·임대차관계가 확인되면 별도 권리분석이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해결과 가격 메리트는 별개다”
이 사건은 표면적으로는 보증금 170,000,000원의 대항력 임차권이 있어 인수형으로 보입니다. 실제로 확약을 배제한 현재 회차 계산에서는 21,914,000원이 미배당됩니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득가는 151,000,000원으로 정리됩니다.
문제는 그 151,000,000원이 최근 시장가격보다 낮지 않다는 점입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 125,000,000원이고 현재 실질취득가는 그 120.8%입니다. 최근 추세도 -21.8%입니다. 과거 거래가 포함된 전체 평균 151,187,500원과 숫자가 비슷하다는 이유로 현재 가격을 매력적으로 볼 수는 없습니다. 확약으로 권리는 정리되지만, 현재 회차의 가격은 최근 시세 이상이라는 점이 이 물건의 핵심입니다.
