인천지방법원 2026타경500502. 부평동 태강 씨티 4층 410호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 신경식으로, 2022.12.06 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 179,000,000원입니다. 과거 농협은행 근저당권 141,600,000원이 있었으나 2022.11.14 이미 말소됐습니다. 그 결과 현재 권리분석의 기준점은 2026.01.21 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
이 기준보다 앞선 2024.07.22 이유준의 주택임차권등기가 핵심입니다. 보증금은 179,000,000원, 전입일은 2022.11.14, 확정일자는 2022.10.19로 확인됩니다. 원칙적으로는 말소기준권리보다 앞선 임차권이라 매수인 인수 가능성이 있지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이유준의 임차권 인수액은 실질 0원으로 판단합니다.
다만 이 확약은 이유준 임차권에만 적용됩니다. 별도 점유자로 조사된 김승현은 2024.10.18 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입시점은 2026.01.21 말소기준보다 앞서므로, 김승현에 대해서는 대항력 가능·미상 및 인수 가능성을 별도로 남겨 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500502 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 531-1 태강 씨티 4층 410호 · 도로명 인천광역시 부평구 장제로 89 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 용도 오피스텔 · 15층 건물 내 4층 410호 |
| 임차권 등기 범위 | 4층 410호 51.41㎡ |
| 소유자 | 신경식 (2022.12.06 소유권이전 · 거래가액 179,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 기준보다 앞선 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이유준 | 2022.11.14 · 4층 410호 51.41㎡ | 179,000,000원 | 有 | 有 확정일자 2022.10.19 · 배당요구 2024.07.22 | 실질 0원* 말소동의 확약 적용 |
| 김승현 | 2024.10.18 · 범위 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
* 확약에 따른 실질 인수 0원 판단은 이유준 임차권에만 적용합니다. 김승현의 보증금·확정일자·실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,418,000원 |
| 1. 임차인 이유준 보증금 | 179,000,000원 | 179,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,000,000원 | 4,582,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 187,000,000원에서 이유준 보증금 179,000,000원은 데이터상 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 4,582,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사의 미배당액은 174,418,000원입니다. 이 회차의 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 시나리오상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 187,000,000원 | 4,582,000원 | 174,418,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 149,600,000원 | 0원 | 179,000,000원 | 32,294,400원* |
| 2회 유찰 · 64% | 119,680,000원 | 0원 | 179,000,000원 | 61,795,520원* |
* 1·2회 유찰 시 표의 32,294,400원·61,795,520원은 시나리오 계산상 인수액입니다. 다만 이유준 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이유준 관련 실제 인수는 실질 0원으로 봅니다. 김승현 관련 미상 인수위험은 이 금액과 별개입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도는 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 4층 410호입니다.
- 주위환경. 부흥초등학교 남서측 인근으로, 근린생활시설·공동주택·업무시설 등이 형성된 지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 35미터, 북측·서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·소방·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김승현 보증금 확인. 2024.10.18 전입자로 말소기준일 2026.01.21보다 앞섭니다. 보증금·임대차계약·확정일자·점유범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 이유준 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 조건과 범위로 작성됐는지 원문을 대조해야 합니다.
- 실질취득가 별도 계산. 이유준 관련 인수는 실질 0원이지만, 김승현에게 승계되는 금액이 확인되면 낙찰가에 더해 총 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 가격 비교 보류. 현재 자료만으로는 최근 실거래 대비 187,000,000원의 고가·저가 여부를 단정할 수 없습니다. 입찰 전 주변 동일·유사 오피스텔 거래를 확인해야 합니다.
- 압류·등기 소멸 확인. 2026.04.22 광명세무서장 압류는 말소기준권리 이후로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 아직 완전히 깨끗하지 않다”
이 사건에서 가장 큰 179,000,000원 임차권은 이유준의 권리입니다. 원칙상 말소기준보다 앞선 인수형 권리지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이유준 부분의 실질 인수는 0원으로 정리할 수 있습니다. 현재 회차에서는 배당표상 이유준 보증금도 179,000,000원 전액이 배당됩니다.
그러나 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 별도의 임차인 김승현이 2024.10.18 전입했고, 그 시점은 2026.01.21 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 대항력 가능·미상, 인수 가능·미상입니다. 이유준에 대한 확약이 이 임차인까지 덮어주지는 않습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “확약 덕분에 큰 임차권은 정리됐지만, 미상 임차인 때문에 실질취득액이 아직 확정되지 않았다”입니다. 신건 최저가 187,000,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 되며, 김승현의 임대차관계가 확인되기 전까지는 권리와 가격 모두 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
