인천지방법원 2026타경500512. 간석동 티케이리즈빌 2층 208호, 전용 44.6㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 가압류보다 김영남의 선순위 임차보증금 147,000,000원입니다. 김영남은 2021.12.23 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2023.09.19이므로 임차인의 대항력이 앞섭니다. 따라서 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분은 매수인에게 이어질 수 있습니다.
현재 회차에서는 집행비용 2,816,000원을 먼저 빼고 김영남에게 141,184,000원이 우선배당되는 것으로 계산돼, 보증금 중 5,816,000원이 남습니다. 이 금액을 낙찰가 144,000,000원에 더한 149,816,000원이 현재 회차의 실질취득 부담입니다. 즉 ‘1.44억에 낙찰받는다’는 표면가격만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500512 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-18 티케이리즈빌 2층 208호 · 도로명 인천광역시 남동구 경인로 649 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 44.6㎡ · 지하1층/지상15층 중 2층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 손재현 · 2021.11.25 매매 · 거래가액 150,000,000원 · 2021.12.23 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.09.19 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 순서만 보면 뒤에 있는 2024.01.24 주택임차권등기입니다. 김영남의 실제 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.12.23으로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 우선변제권도 있고 배당요구도 했지만, 배당 부족분이 생기면 매수인 인수 가능성이 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영남 | 2층 208호 44.6㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.23 | 2021.12.23 | 147,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 가능 |
김영남은 2024.01.24 배당요구를 했습니다. 신건 144,000,000원 기준 예상배당은 141,184,000원이고, 보증금 147,000,000원 중 5,816,000원이 미배당됩니다. 따라서 확약의 효력이 별도로 확인되지 않는 한 이 부족분을 매수인 인수가능액으로 보는 것이 보수적입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 92%보다 실질취득을 봐야 한다
TK리즈빌의 가격 판단에서는 과거 12건 전체 평균 168,166,666원보다 최근 12개월 평균 156,500,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선합니다. 최근 시세는 이전 구간보다 -8.2% 낮아진 흐름이므로 과거 고가 거래를 섞은 전체 평균만으로 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 42.2㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 40.24㎡ | 12 | 153,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 156,500,000원 |
최저가 144,000,000원만 보면 최근 12개월 평균의 92.0%입니다. 그러나 현재 회차의 미배당 인수가능액 5,816,000원을 합치면 실질취득은 149,816,000원으로 올라갑니다. 최근 평균 156,500,000원보다 낮기는 하지만 가격 차이는 6,684,000원이고, 최신 거래 160,000,000원과 비교해도 표면 최저가만큼의 할인폭은 아닙니다. 여기에 최근 시세가 -8.2% 하락한 점을 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수가능액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 144,000,000원 | 5,816,000원 | 149,816,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 115,200,000원 | 34,212,800원 | 149,412,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 92,160,000원 | 56,898,880원 | 149,058,880원 |
낙찰가가 144,000,000원 → 115,200,000원 → 92,160,000원으로 낮아져도 미배당 보증금 인수가능액이 반대로 증가해 실질취득 부담은 약 149,000,000원대에 머뭅니다. 집행비용 추정치가 회차별 매각가에 따라 달라져 총액에는 소폭 차이가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 1. 임차인 김영남 보증금 · 우선변제 | 147,000,000원 | 141,184,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 147,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 가정에서는 매각대금이 집행비용과 김영남의 우선변제에 모두 소진됩니다. 김영남 보증금의 미배당액 5,816,000원이 매수인 인수 가능액으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 약산초등학교 서측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철2호선 간석오거리역이 있어 대중교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상15층 건물의 2층 208호이며 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. TK리즈빌은 88세대, 2016.12.06 준공입니다. 최근 12개월 실거래 표본은 2건입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 공시지가 2,738,000원/㎡, 토지면적 1,151.4㎡, 동측으로 약 40m 포장도로에 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소에만 해당하는지, 김영남의 대항력·보증금 잔액 승계까지 해소하는 내용인지 원문을 확인해야 합니다.
- 취득원가는 낙찰가+인수액. 신건 기준 144,000,000원이 아니라 인수가능액을 더한 149,816,000원을 우선 기준으로 계산해야 합니다.
- 유찰 가격 착시. 1회 유찰 시 낙찰가 115,200,000원이어도 인수가능액 34,212,800원을 더하면 실질취득은 149,412,800원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름이 이전 거래보다 -8.2%이므로 과거 12건 전체 평균 168,166,666원만 기준으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 임차권·점유 확인. 등기된 주택임차권과 실제 점유·인도 상태를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.44억 낙찰”이 곧 “1.44억 취득”은 아니다
이 물건은 감정가와 최저가가 144,000,000원이고 최근 12개월 실거래 평균은 156,500,000원이어서 표면상 가격 차이가 보입니다. 하지만 김영남의 보증금 147,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이라는 점이 핵심입니다. 신건에서 예상되는 미배당액 5,816,000원을 더하면 실질취득은 149,816,000원으로 올라갑니다.
더 중요한 것은 유찰입니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 115,200,000원, 2회 유찰 시 92,160,000원까지 내려가지만 인수가능액은 각각 34,212,800원, 56,898,880원으로 늘어 실질취득은 계속 약 149,000,000원대입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커지는 대항력 인수형 구조로 봐야 합니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 완화 요소입니다. 다만 제공된 내용만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않으므로 미배당 보증금을 0원으로 단정할 수 없습니다. 최근 시세 역시 -8.2% 하락 흐름입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘최저가가 몇 번 떨어졌는가’가 아니라 확약서가 실제로 어떤 권리를 없애는지, 그리고 낙찰가와 인수액을 합친 총 취득부담이 최근 시세와 얼마나 차이 나는지입니다.
