인천지방법원 2026타경500513. 인천 미추홀구 용현동, 외벽에 ‘베스티너스’라고 표시된 9층 건물의 5층 503호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 있는 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 조성윤은 2021.10.25 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.08, 보증금은 187,000,000원이라 2023.04.06 말소기준 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 신건 매각가 155,000,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 2,970,000원을 제외한 152,030,000원이 조성윤에게 배당되고 34,970,000원이 부족합니다.
통상 구조라면 이 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 조성윤 관련 인수액은 실질 0원으로 판단합니다. 다만 이 확약은 조성윤 임차권에만 적용됩니다. 별도 점유자인 김예진은 2024.08.05 전입으로 말소기준 2023.04.06보다 늦어 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 즉 이 사건에서 남는 핵심 위험은 인수보다는 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500513 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 621-90 5층 503호 · 낙섬중로35번길 14-26 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 5층 503호 · 사용승인 2016.05.04 |
| 소유자 | 손재현 (2021.12.27 소유권이전 · 거래가액 187,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
현재 말소기준은 2023.04.06 강서세무서장 압류입니다. 과거 광주은행 근저당권 161,000,000원은 2021.10.25 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류, 보령세무서장 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조성윤의 주택임차권등기는 2023.11.29 등기됐지만 실제 주민등록·점유는 2021.10.25, 확정일자는 2021.10.08이라 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 조성윤 제5층 제503호 59.92㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.25 / 2021.10.08 배당요구 2023.11.29 | 187,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 배당계산상 미배당 34,970,000원이나 말소동의 확약서 적용 |
| 김예진 | 2024.08.05 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 말소기준 2023.04.06 이후 전입 |
② 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최근 거래를 봐야 한다
베스티너스 동일 면적대 실거래는 6건 확인됩니다. 전체 평균은 167,050,000원이지만, 2022.05 거래 216,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.92㎡ | 9 | 137,300,000원 |
| 2025.08 | 59.95㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2023.03 | 59.7㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 59.95㎡ | 5 | 216,000,000원 |
| 2021.12 | 59.92㎡ | 5 | 187,000,000원 |
| 2021.07 | 59.92㎡ | 6 | 187,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 131,150,000원 |
현재 최저가 155,000,000원은 최근 12개월 평균 131,150,000원의 118.2%입니다. 최신 거래인 2026.07의 137,300,000원보다도 높습니다. 특히 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -29.1%의 하락 추세로 잡혀 있습니다. 전체 평균 167,050,000원만 보면 최저가가 낮아 보이지만, 최근 시세를 기준으로 하면 반대입니다. 신건에서 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 1. 임차인 조성윤 보증금 | 187,000,000원 | 152,030,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 187,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 조성윤 보증금 부족분은 34,970,000원으로 잡힙니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 정확도 규칙상 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용현5동행정복지센터 서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 준주거지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 교통시설 및 간선도로와의 거리 등을 고려한 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물로 사용승인일은 2016.05.04이며, 승강기·난방·기계식주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 집합건축물대장상 오피스텔이며 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래·환금성. 베스티너스는 총 3세대로 집계되고 동일 면적대 실거래는 6건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.7회이며 최근 거래 추세는 -29.1%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리안전성은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 조성윤 임차권에 실제 적용된다는 점에 달려 있으므로 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 조성윤 배당·말소 조건 확인. 계산상 미배당 34,970,000원이 있으므로 확약이 없다고 가정하면 인수 문제가 생기는 구조입니다. 확약 적용 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 김예진 점유 확인. 2024.08.05 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 현황조사·매각물건명세서 원문과 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 167,050,000원보다 최근 12개월 평균 131,150,000원과 최신 거래 137,300,000원을 가격 상한 판단의 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -29.1%이므로 신건 최저가 155,000,000원을 단순히 과거 평균보다 낮다는 이유로 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 안 풀렸다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 187,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제 배당표에서도 신건 기준 34,970,000원이 부족합니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 다른 점유자 김예진도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
그러나 권리가 정리된 것과 가격이 싼 것은 별개입니다. 신건 최저가 155,000,000원은 최근 12개월 평균 131,150,000원의 118.2%이고, 2026.07 최신 거래 137,300,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세가 -29.1%인 점까지 감안하면 권리는 확약으로 해소됐지만 신건 가격 메리트는 부족합니다. 이 물건의 핵심은 ‘인수 위험을 피할 수 있느냐’보다 최근 하락한 시세에 맞는 가격까지 기다릴 수 있느냐입니다.
