인천지방법원 2026타경500528. 주안동 브릴리언트 2층 205호로, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 등기상 소유자는 김인성·이지안이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2022.01.12 매매 원인으로 305,000,000원에 취득했습니다. 이번 강제경매는 주택도시보증공사가 신청했고 청구금액은 305,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 단순히 “보증금 305,000,000원이 낙찰가 237,000,000원보다 크다”는 데 있지 않습니다. 이경호 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차인에 관한 미배당 보증금은 매수인의 실질 부담 0원*으로 처리해야 합니다. 반면 그 확약은 이경호 임차권에만 적용되므로, 별도로 확인되는 서수진 점유자의 권리관계까지 없애 주지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다

2021.03.19 설정됐던 주식회사무궁화신탁 및 수협은행 관련 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2022.01.18 김인성·이지안에게 소유권이 이전됐고 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 2023.08.01에는 이경호 명의 주택임차권이 등기됐으며, 보증금은 305,000,000원, 전입·점유개시는 2021.12.23, 확정일자는 2021.12.07입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 성격은 서로 다르다

이경호는 확정일자 2021.12.07, 전입·점유 2021.12.23, 배당요구 2023.08.01로 우선변제권 행사 요건이 확인됩니다. 현 회차 배당 계산에서는 매각대금 237,000,000원에서 집행비용 4,118,000원을 제외한 232,882,000원이 이경호 보증금에 배당되고, 단순 계산상 72,118,000원이 남습니다. 하지만 이 금액은 확약을 반영하기 전의 룰상 부족분이며, 확약 적용 시 이경호에 관한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.

반대로 서수진은 보증금 자체가 확인되지 않으므로 “낙찰가가 내려가면 실질취득액이 얼마가 된다”는 식의 계산을 할 수 없습니다. 따라서 이 물건을 현재 최저가 237,000,000원만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)

배당표상 이경호 보증금의 부족분은 72,118,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 이경호에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 이 확약은 서수진 점유자에게는 적용되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트로 가정하면 안 됩니다.
• 입지. 인천기계공업고등학교 남측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 소재해 제반 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 지하3층/지상15층 철근콘크리트구조 건물의 2층 205호이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·기계식주차설비를 갖췄습니다.
• 도로. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 30미터, 10미터 내외의 도로와 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,452,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 서수진 보증금 확인. 2025.06.25 전입 사실만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
• 확약 적용 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 이경호 임차권에 관한 것입니다. 다른 점유자·임차인의 권리까지 자동으로 소멸시키지 않습니다.
• 주택임차권 말소 확인. 이경호 임차권등기의 실제 말소 절차와 매각 이후 등기 정리 과정을 확약서 원문과 함께 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.01.18 민간임대주택등기가 존재하므로 매각으로 인한 효력 변동과 후속 정리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가와 동일한 237,000,000원입니다. 별도 실거래 비교 없이 최저가만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
• 배당표의 성격. 이경호 룰상 미배당 72,118,000원은 확약 적용 전 계산값입니다. 반대로 서수진의 인수 위험은 금액 자체가 아직 미상입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “305,000,000원 임차권은 해소, 미상 점유자는 별도”

이 물건은 첫눈에 보증금 305,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 237,000,000원을 넘는 구조라 인수형 사건처럼 보입니다. 하지만 이경호 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 봐야 합니다.

그렇다고 곧바로 “인수 0원, 권리 깨끗”으로 결론 내릴 수는 없습니다. 별도 점유자 서수진은 2025.06.25 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 확약 밖 임차인 위험이 남아 있는 만큼, 현재 단계의 핵심은 최저가가 아니라 서수진의 임대차 실체와 보증금 확인입니다. 이 부분이 정리되기 전까지 전체 실질취득액 역시 확정하지 않는 것이 맞습니다.