한 줄 평 임차인 송유진의 주택임차권등기가 말소기준권리 이전에 설정되어 있어 대항력 있는 임차보증금 인수형입니다. 낙찰가 8,900만원만 보면 저렴해 보이지만, 우선변제 후 미배당 보증금 18,002,000원을 인수하면 매수인 실질취득은 약 107,002,000원입니다. 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
89,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
107,002,000원
낙찰가+인수 예상
인수 보증금
18,002,000원
미배당 임차보증금
핵심지표
대항력 有
송유진 임차권등기
인천지방법원 2026타경500587. 인천 미추홀구 주안동 서주하이츠빌라 4층 402호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 김진혁이며, 2022년 4월 매매로 취득한 뒤 주택도시보증공사가 신청한 강제경매가 진행되었습니다. 핵심은 임차인입니다. 송유진은 2022년 4월 20일 전입·점유하고 확정일자도 받아 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권등기를 보유하고 있습니다.
매각물건명세서상 인수권리로 주택임차권등기가 표시되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 내용이 있어 실제 인수 여부는 확약 범위와 효력을 확인해야 합니다. 확약이 해당 임차인에게 적용되는 경우 실질 인수액은 0원이 될 수 있으나, 확약서 원본 확인 전에는 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500587 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 주안동 856-109 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 4층 제402호 |
| 소유자 | 김진혁 (2022.04.07. 매매, 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 임차권이 승부처
말소기준권리는 2026년 1월 23일 강제경매개시결정으로 계산됩니다. 그 이전인 2024년 5월 20일 설정된 송유진의 주택임차권등기는 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 보증금 105,000,000원, 전입 2022.04.20, 확정일자 2022.04.08로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 보증금
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 권리 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송유진 | 4층 402호 전부 | 105,000,000원 | 대항력 有 · 우선변제 有 | 인수 가능 |
⚠️ 실질취득 계산 신건 낙찰가 89,000,000원에서 임차인이 우선변제로 86,998,000원을 배당받으면 부족분 18,002,000원은 매수인 인수 대상입니다. 따라서 매수인의 총 부담은 89,000,000원 + 18,002,000원 = 107,002,000원으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 임차인 송유진 보증금 | 105,000,000원 | 86,998,000원 |
| 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득
최저가 8,900만원보다 인수 포함 실질취득 1억700만원이 핵심 판단 기준입니다.
⛔ 가격 착시 주의 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 대항력 임차보증금 미배당액은 증가합니다. 예를 들어 1회 유찰 시 낙찰가는 71,200,000원이지만 예상 인수액은 35,481,600원으로 늘어나 실질 부담은 동일하게 약 1.06억원 수준입니다. 최저가만 보고 접근하면 안 되는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천연학초등학교 북동측 인근 기존 주택지대로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 402호입니다.
- 환금성. 주안동 기존 주거지 내 소형 주택으로 실수요 접근은 가능하나 임차권 인수 여부가 거래 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 임차권 인수 해소 범위를 포함하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가 판단 금지. 8,900만원이 아니라 인수 포함 실질취득액 기준으로 비교해야 합니다.
- 임차인 확인. 송유진 임차인의 배당요구 및 임차권등기 관계를 매각서류 원본으로 확인하세요.
- 권리 외 확인. 관리비·당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가보다 보증금이 먼저다”
이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차권입니다. 신건 최저가는 8,900만원이지만, 대항력 있는 임차보증금 1억500만원이 존재해 미배당분 인수 가능성이 있습니다. 확약서가 임차권 위험을 해소하는지 확인되기 전까지는 저가 낙찰 매력이 낮습니다. 경매 투자자는 반드시 낙찰가가 아닌 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
