인천지방법원 2026타경500590. 부평동 포커스뷰 2층 201호, 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 유지성으로, 2020.05.27 매매를 원인으로 2020.06.30 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 182,000,000원입니다. 현재 경매의 권리분석에서 가장 먼저 볼 날짜는 2022.06.02입니다. 남동세무서장 처분의 국 압류가 말소기준 역할을 하고, 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제의 핵심은 등기 순서보다 김중현 임차인의 전입 시점입니다. 김중현은 2022.05.20 전입·점유를 시작해 2022.06.02 말소기준 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 2022.04.12 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 보증금은 190,000,000원입니다. 그러나 매각물건명세서상 이 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐기 때문에, 해당 임차인에 한해서는 매수인이 떠안을 금액을 실질 0원으로 판단하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500590 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 406-20 포커스뷰 2층 201호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 부흥북로 54 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 유지성 · 2020.06.30 소유권이전 · 거래가액 182,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
2013년 설정됐던 하나은행 근저당권은 2020.07.01 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2022.06.02 국 압류입니다. 그 뒤 2023.01.19 주택도시보증공사 가압류 1,999,000,000원, 2024.06.21 김중현 주택임차권등기 190,000,000원, 2026.01.23 주택도시보증공사 강제경매개시결정이 이어집니다. 등기 순서만 보면 모두 기준권리 이후지만, 김중현 임차인의 실제 전입·점유는 2022.05.20이므로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김중현 | 2층 201호 74.128㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.20 | 2022.04.12 | 190,000,000원 | 2024.06.21 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 승계 0원 |
실제 임차인은 김중현 1명으로 반영합니다. 보증기관을 별도 임차인으로 중복 합산하지 않으며, 임차보증금은 190,000,000원 한 건입니다.
② 가격 구조 — 최저가가 곧 실질취득가
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 201,000,000원인 신건입니다. 말소동의 확약을 반영하면 김중현 임차권의 실질 인수는 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 201,000,000원입니다. 즉 이 사건은 ‘낙찰가가 낮아 보여도 뒤에서 임차보증금을 추가로 떠안는 구조’로 평가하지 않습니다.
다만 2020년 유지성의 취득 거래가액 182,000,000원은 현재 시세를 대신할 수 있는 최신 실거래 지표가 아닙니다. 따라서 최저가 201,000,000원이 현재 시장가격 대비 싸다거나 비싸다고 단정하지 않고, 가격 메리트는 보류하는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 201,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,800,000원 | 32,251,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,640,000원 | 63,960,960원 | 0원 |
1·2회 유찰 시 표시된 32,251,200원·63,960,960원은 배당 부족을 전제로 계산된 룰상 인수액입니다. 그러나 을구 3번 주택임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김중현 임차권에 한해서는 실질 인수를 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 김중현 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 7,386,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 3,614,000원 후 김중현 보증금 190,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 7,386,000원이 배당됩니다. 채권자 미배당은 2,181,614,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 회차 매수인 인수액 역시 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평고등학교 남측 인근이며, 주위에 각종 근린생활시설·오피스텔·아파트가 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지상 10층 건물의 2층 201호이며, 외벽은 미장스톤 마감, 창호는 PVC새시입니다. 위생·급배수·승강기·주차설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북측으로 중로변, 동측 및 서측으로 세로변에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·과밀억제권역으로 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 감정자료에는 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 을구 3번 김중현 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매수인에게 어떤 조건과 범위로 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 선순위성 재확인. 김중현의 전입·점유 2022.05.20은 말소기준 2022.06.02보다 앞섭니다. 확약이 없다면 대항력 인수문제가 생길 수 있는 구조라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 배당요구 확인. 김중현은 2024.06.21 배당요구를 했고 확정일자는 2022.04.12입니다. 현재 회차 예상배당은 보증금 190,000,000원 전액 배당입니다.
- 유찰 시 숫자와 실질효과를 구분. 1회·2회 유찰 시 룰상 인수액은 각각 32,251,200원·63,960,960원이지만, 김중현 임차권에 관한 확약을 반영하면 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 201,000,000원이 실제 시장가보다 유리한지는 별도의 최신 실거래 확인이 필요합니다. 권리 해소만으로 가격 가점을 주어서는 안 됩니다.
- 현 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 입찰 전 실제 현 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 190,000,000원의 대항력 임차인이 존재해 부담이 큰 물건입니다. 김중현의 전입·점유가 2022.05.20로 말소기준 압류 2022.06.02보다 빠르기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서에 을구 3번 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 현재 회차에서는 배당만으로도 보증금 전액이 충족되고, 유찰 회차에서도 확약을 반영한 김중현 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
다만 이 안전성은 해당 확약의 유효성과 적용 범위를 확인한다는 전제입니다. 그리고 권리 리스크가 낮아졌다고 해서 현재 최저가 201,000,000원이 시장보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 최신 실거래 비교 근거 없이 가격 가점을 줄 수 없으므로, 이 물건은 권리는 조건부 합격, 가격은 별도 검증으로 정리하는 것이 적절합니다.
