인천지방법원 2026타경500593. 인천 검암동 프리스틴 101동 4층 402호, 전용 49.74㎡ 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 가격보다 먼저 임차권의 처리 방식입니다. 김선영은 2022.12.09 전입·점유, 2022.11.02 확정일자를 갖추고 보증금 150,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.12.10 우리카드 가압류보다 앞선 임차인이어서 원칙적으로는 대항력이 있는 선순위 임차권입니다.
다만 매각물건명세서에는 이 주택임차권과 함께 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 확약을 반영해 실질 인수 0원*으로 판단합니다. 실제 임차인은 김선영 1명이며, 보증기관을 별도 임차인으로 중복 합산할 사안도 없습니다. 확약은 해당 임차권에 대해서만 적용되는 것이므로 입찰 전 원문상 말소 조건과 적용 범위는 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500593 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 678-6 프리스틴 101동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.74㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 최상현 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 유효한 말소기준권리는 2025.12.10 우리카드 가압류 44,267,382원입니다. 이전에 설정됐던 청천새마을금고·신한은행·국민은행 등의 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 반면 김선영의 전입·점유는 2022.12.09로 말소기준보다 앞서기 때문에 대항력 있음, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권 있음으로 봅니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김선영 | 4층 402호 49.74㎡ 전부 | 150,000,000원 | 2022.12.09 / 2022.11.02 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0원* |
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균 아래
프리스틴101동102동은 16세대 규모, 2014.03.10 준공입니다. 비교 거래는 전용 49.74~53.0㎡ 구간이며, 최근 12개월 평균은 180,000,000원, 최신 거래는 205,000,000원입니다. 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균의 88.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 52.95㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2023.12 | 53.0㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2022.05 | 49.74㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2022.04 | 53.0㎡ | 3 | 154,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 177,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 180,000,000원 |
전체 거래 평균 177,250,000원보다도 최저가가 낮지만, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 맞습니다. 최근 12개월 평균 180,000,000원 대비 20,000,000원 낮고, 최신 거래 205,000,000원보다도 낮습니다. 최근 구간과 과거 구간 비교 추세도 +3.2%로 하락 추세는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 김선영 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 44,267,382원 | 6,960,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 160,000,000원 가정에서는 임차보증금 150,000,000원이 전액 배당됩니다. 일반채권자 미배당은 187,307,382원이며 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 ‘빈정공원’ 북측, 인근에 다세대주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 감정평가상 제반 교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 4층 402호이며, 급·배수 위생설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 세장형이며 북측 및 남측 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역, 공시지가 1,984,000원/㎡입니다.
- 환금성. 프리스틴101동102동은 16세대 규모의 다세대주택으로, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한적일 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김선영 임차권에 적용되는지, 말소 조건과 절차를 직접 확인하세요.
- 배당 구조 확인. 신건에서는 임차보증금 150,000,000원이 전액 배당되지만 유찰 시 배당 부족이 발생하는 구조입니다.
- 실질취득 기준 유지. 확약이 유효하면 신건 실질취득은 160,000,000원입니다. 확약을 배제한 유찰 회차는 낙찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 시세 표본 점검. 거래 건수가 4건으로 많지 않고 전용면적도 49.74~53.0㎡가 혼재하므로 개별 호수 상태·층 차이를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 괜찮지만, 승부처는 확약서다
이 물건은 겉으로만 보면 선순위 대항력 임차권 때문에 인수형 물건처럼 보입니다. 실제로 김선영의 보증금 150,000,000원은 말소기준보다 앞선 권리이고, 확약을 배제하면 유찰 시 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 그러나 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
가격은 신건 최저가 160,000,000원이 최근 12개월 평균 180,000,000원의 88.9%이고, 최신 거래 205,000,000원보다도 낮습니다. 최근 추세도 +3.2%입니다. 다만 16세대 규모 다세대라는 환금성 한계와 확약서 확인 절차가 남습니다. 따라서 이 사건은 “가격 메리트는 있으나, 확약서 원문 확인이 권리분석의 마지막 관문”인 물건입니다.
