인천지방법원 2026타경500597. 미추홀구 숭의동 15힐타운 10층 1001호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 소유자는 임형순이며 2019.12.01 매매를 원인으로 2020.02.28 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 150,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 소유권보다 먼저 나선자 임차인의 전입·점유 시점을 보는 데 있습니다. 나선자는 2022.03.10 전입·점유했고 확정일자는 2022.02.17입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류는 2022.09.30이므로, 이 임차인은 말소기준보다 앞선 점유·전입을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.
일반적인 구조라면 보증금 180,000,000원 중 경매대금에서 돌려받지 못하는 부분을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 실제 현재 회차 배당 시뮬레이션도 집행비용 3,040,000원을 제외한 156,960,000원을 임차인에게 배당하고, 부족액 23,040,000원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 그러나 이 사건에는 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 이 분석의 정확도 규칙에 따라 나선자 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 이 확약은 을구 1번 나선자 임차권에 한정해 적용하며, 실제 임차인은 1명입니다. 현재 확인된 자료상 다른 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500597 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 148-9 10층 1001호 · 도로명 미추로46번길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 대상면적 51.56㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 사용승인 2015.07.10 · 10층 1001호 |
| 소유자 | 임형순 · 2019.12.01 매매 · 2020.02.28 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저, 말소기준은 나중
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 확약으로 실질 인수 0원*
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 나선자 | 10층 1001호 전부 | 180,000,000원 | 2022.03.10 / 2022.02.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 최근 거래가 1.31억, 신건은 122.1%
가격 판단은 과거 고가 거래가 함께 들어 있는 전체 평균 165,666,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 이 물건의 최근 12개월 거래는 2026.08, 131,000,000원 한 건이며 최근 12개월 평균도 131,000,000원입니다. 신건 최저가 160,000,000원은 이 최근 시세의 122.1%입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 -24.1%로 하락 방향이 명확합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 54.27㎡ | 7 | 131,000,000원 |
| 2023.10 | 54.27㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 2021.12 | 51.56㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2021.11 | 54.27㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2021.08 | 51.56㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 2021.08 | 54.27㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 131,000,000원 |
전체 6건 평균인 165,666,666원만 보면 최저가가 평균보다 낮아 보일 수 있지만, 그 수치에는 2021년 200,000,000원·175,000,000원·168,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 메리트 판단에는 그 평균보다 최신 거래 131,000,000원과 -24.1%의 하락 추세가 더 중요합니다. 따라서 신건 160,000,000원을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 · 확약 미반영 룰상 배당)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 나선자 보증금 | 180,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,039,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체는 임차인 미배당액 23,040,000원을 매수인 인수로 계산하지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 나선자 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약이 없었다면 낙찰가 하락이 곧 총비용 하락은 아니다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 160,000,000원 | 23,040,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 | 128,000,000원 | 54,592,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 102,400,000원 | 79,833,600원 | 0원* |
확약이 없는 전형적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 매수인의 총부담이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 이 사건은 그 핵심 리스크가 나선자 임차권에 관한 말소동의 확약서로 해소되는 점이 예외입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 판단은 최저가 160,000,000원에 실질 인수 0원*을 반영한 160,000,000원을 기준으로 하고, 이 금액을 최근 실거래 131,000,000원과 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래 자료 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 15힐타운은 총 9세대입니다.
- 입지. 미추홀구청 북서측 인근으로 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 지하철1호선 도원역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2015.07.10 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 사다리형 평지입니다. 남동측으로 도로와 접합니다.
- 거래 흐름. 확인된 실거래는 총 6건, 최근 12개월 거래는 1건이고 최근 거래 추세는 -24.1%입니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원* 판단의 핵심 근거는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 적용 대상이 을구 1번 나선자 임차권과 정확히 일치하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 재확인. 전입 2022.03.10은 말소기준 2022.09.30보다 빠릅니다. 확약이 없다면 인수형이라는 점을 전제로 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 165,666,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 131,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -24.1%이고 신건 최저가는 최근 시세의 122.1%입니다. 신건 가격 자체에는 저가 메리트가 확인되지 않습니다.
- 회차별 구조 확인. 제공된 시나리오는 160,000,000원·128,000,000원·102,400,000원입니다. 확약이 유지되는지 여부와 함께 회차별 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 확약서 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격은 최근 시세보다 높다
이 사건은 표면만 보면 보증금 180,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서 23,040,000원이 미배당되는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 나선자 임차권의 실질 인수는 0원*으로 반영할 수 있습니다. 권리 측면의 가장 큰 부담은 이 확약으로 해소됩니다.
문제는 가격입니다. 확약 반영 후 현재 회차 실질취득은 160,000,000원인데 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 131,000,000원입니다. 비율로는 122.1%, 거래 추세는 -24.1%입니다. 총 9세대의 소규모 다세대이고 최근 12개월 거래도 1건에 그쳐, 과거 전체 평균 165,666,666원만 보고 신건 가격을 저렴하다고 판단하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 “인수 위험은 확약서로 해소되지만, 신건 가격은 최근 시세 이상”이라는 두 가지 사실을 분리해서 보는 것입니다.
