인천지방법원 2026타경500667. 구월동 아트뷰주상복합 제1동 11층 1102호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 전용 13.72㎡ 물건입니다. 현재 소유자는 이아름 씨로 2022.02.03. 거래가 90,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 핵심은 등기부의 근저당이 아니라 2022.02.03. 전입·점유를 시작한 송은정 씨의 임차권입니다. 송은정 씨는 말소기준권리인 2022.11.09. 남동구 압류보다 앞서 전입했고, 2022.01.19. 확정일자도 있어 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 정리됩니다.
등기상 주택임차권에는 임차보증금 90,000,000원이 기재돼 있습니다. 원칙적으로 이런 선순위 대항력 임차인의 보증금이 매각대금 70,000,000원보다 크고 미배당액이 남는다면, 낙찰가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시돼 있으므로, 정확도 규칙상 해당 임차인의 인수액은 실질 0원으로 반영합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 70,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500667 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1128-1 아트뷰주상복합 1동 11층 1102호 |
| 이용상태 / 전용 | 도시형생활주택(원룸형) · 전용 13.72㎡ · 13층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 이아름 (2022.02.03. 거래가 90,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 단지 | 아트뷰 · 126세대 · 2012.09.12. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.11.09. 남동구 압류입니다. 송은정 씨는 그보다 앞선 2022.02.03. 주민등록·점유개시, 2022.01.19. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 있는 실제 임차인 1명입니다. 2024.03.28. 주택임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다. 이후 2026.01.27. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송은정 | 11층 1102호 13.72㎡ 전부 2022.02.03. | 2022.01.19. | 90,000,000원* | 대항력 有 우선변제 有 확약 반영 인수 0원 실제 임차인 1명 |
* 등기된 주택임차권의 임차보증금 기재액. 매각물건명세서에는 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
등기부상 과거 우리은행 근저당권 1,330,560,000원과 하나은행 근저당권 46,800,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리판단에서 핵심이 되는 권리는 남동구 압류와 선순위 임차인입니다. 압류와 경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 임차권은 별도로 제출된 말소동의 확약이 실질 인수 여부를 결정합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격
아트뷰의 대상 면적은 13.72㎡이고, 비교 실거래는 13.82㎡~14.45㎡입니다. 전체 12건 평균은 61,291,666원이지만, 과거 100,000,000원과 76,500,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 54,300,000원, 최신 거래는 2026.04. 67,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 13.82㎡ | 5 | 67,000,000원 |
| 2026.01 | 14.35㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2025.10 | 14.35㎡ | 12 | 51,500,000원 |
| 2025.08 | 14.35㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2025.07 | 14.45㎡ | 12 | 53,000,000원 |
| 2024.09 | 13.82㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2024.06 | 14.45㎡ | 12 | 51,000,000원 |
| 2023.08 | 14.35㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2022.11 | 14.45㎡ | 5 | 76,500,000원 |
| 2022.11 | 14.45㎡ | 5 | 76,500,000원 |
| 2022.08 | 14.35㎡ | 12 | 60,000,000원 |
| 2022.06 | 14.45㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 54,300,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 70,000,000원은 최근 12개월 평균의 128.9%입니다. 최신 거래 67,000,000원보다도 높고, 최근 거래군은 그 이전 거래군보다 18.1% 하락했습니다. 따라서 전체 12건 평균 61,291,666원만 보고 가격을 후하게 평가해서는 안 됩니다. 신건 70,000,000원은 최근 시세보다 저렴하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,660,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 68,340,000원 |
| 미배당 | - | 21,660,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권 90,000,000원 중 68,340,000원이 배당되고 21,660,000원이 미배당됩니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원이며, 본 리포트도 임차권 말소동의 확약을 반영해 실질 인수 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 전용 13.72㎡의 소형 주거형 물건입니다.
- 입지. 인천 남동구 구월동 예술회관역 북동측 인근. 주변은 오피스텔·아파트·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 예술회관역이 있어 대중교통 이용상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구)이며, 토지는 평지의 세로장방형입니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 공도와 접하며, 소로2류(폭 8m~10m)와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 13층 건물 내 11층이며, 승강기·가스·위생·상하수도·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표는 공부와의 차이가 없다고 기재하지만, 매각물건명세서에는 등기사항전부증명서상 5층 면적이 현황 및 집합건축물대장 표제부와 다르므로 감정평가서 참고가 필요하다고 명시돼 있습니다.
- 환금성. 126세대 소형 주거 상품이고, 단지 경매 매각률 16.67%, 평균 유찰 1.6회입니다. 최근 실거래 가격도 이전 거래군 대비 -18.1%여서 가격 보수성이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 순위 5번 주택임차권에 대한 말소동의 확약의 조건·범위·말소 절차가 실제 매각조건과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 임차인 배당관계 확인. 송은정은 2022.02.03. 전입·점유, 2022.01.19. 확정일자, 배당요구가 있는 선순위 대항력 임차인입니다. 확약 반영 전 구조와 반영 후 구조를 구분해 확인하세요.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 실질취득 70,000,000원은 최근12개월 평균 54,300,000원의 128.9%입니다. 최신 거래도 67,000,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -18.1%입니다. 전체 기간 평균 61,291,666원보다 최근 12개월 평균을 우선해 판단해야 합니다.
- 유찰 가능성 고려. 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회, 매각률은 16.67%입니다. 현재 신건 가격을 그대로 받아야 할 근거가 약합니다.
- 면적 기재 대조. 매각물건명세서가 지적한 등기사항전부증명서상 5층 면적과 현황·집합건축물대장 표제부의 차이를 감정평가서 원문으로 확인하세요.
- 관리·점유 확인. 실제 점유현황, 미납 관리비, 인도 가능 시점은 현장과 관리주체를 통해 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 겉으로 보면 선순위 대항력 임차인이 있어 까다로운 물건입니다. 실제로 송은정 씨는 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고 확정일자와 배당요구도 있습니다. 다만 매각물건명세서에 해당 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 그 임차인의 매수인 인수는 본 분석상 실질 0원입니다.
하지만 권리 문제가 해소됐다고 신건 70,000,000원이 좋은 가격이 되는 것은 아닙니다. 최근 12개월 실거래 평균은 54,300,000원이고, 현재 실질취득액은 그 평균의 128.9%입니다. 최신 거래 67,000,000원보다도 높으며, 최근 가격 흐름은 -18.1%입니다. 단지 경매 평균 유찰 1.6회와 매각률 16.67%까지 감안하면 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 신건 기준 보류가 핵심 결론입니다.
