인천지방법원 2026타경500672. 인천 서구 당하동 그린피아 1동 303호, 전용 38.14㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권현희이고, 2021.10.01 매매로 180,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 등기상 임차권과 확약서의 관계입니다. 박준혁의 전입·점유개시는 2021.09.30이고, 주택임차권등기는 2023.11.28에 설정돼 2026.01.27 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 등기 순서만 보면 매수인이 떠안을 수 있는 권리지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다.
즉 이 물건은 최저가만 놓고 “대항력 임차권 때문에 1.77억을 더 인수한다”는 구조로 볼 사건은 아닙니다. 확약의 적용 대상인 이 임차권은 실질 인수 0원으로 보는 것이 데이터상 맞습니다. 다만 등기에는 임차보증금이 180,000,000원 및 177,000,000원으로 기재돼 있고, 확약이 없다면 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이라는 점은 반드시 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500672 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1087-24 그린피아 1동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 38.14㎡ · 제3층 제303호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 권현희 (2021.10.01. 매매, 거래가 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 177,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준혁 | 3층 303호 38.14㎡ 전부 | 177,000,000원* | 2021.09.30 | 대항력 有 | 확정일자 2021.08.17 / 2021.11.10 | 실질 0원* |
* 등기에는 임차보증금이 (1) 180,000,000원, (2) 177,000,000원으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 본 분석에서는 해당 임차권의 매수인 실질 인수를 0원으로 봅니다.
말소기준은 2026.01.27 강제경매개시결정입니다. 기존 부평농업협동조합 근저당권 96,000,000원은 2021.09.30 이미 말소됐습니다. 박준혁의 전입·점유는 2021.09.30, 임차권등기는 2023.11.28이므로 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약서가 없었다면 매수인 인수 문제가 핵심 위험이지만, 이 사건에서는 말소동의 확약서가 제출돼 그 위험이 실질적으로 해소된 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 68,000,000원 높다
그린피아의 비교 거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 153,800,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 2022년 고가 거래보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.01의 110,000,000원 1건이고, 최신 거래도 같은 금액입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -33.2% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 35.81㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2023.11 | 35.11㎡ | 4 | 119,000,000원 |
| 2022.09 | 41.28㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2022.08 | 39.70㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.01 | 39.36㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 110,000,000원 |
신건 최저가 178,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 110,000,000원보다 68,000,000원 높고, 최근 시세의 161.8%입니다. 전체 5건 평균 153,800,000원과 비교해도 115.7%입니다. 특히 최근 거래 추세가 -33.2%라는 점까지 감안하면, 과거 고가 거래를 근거로 신건 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,292,000원 |
| 1. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 177,000,000원 | 174,708,000원 |
| 미배당 | - | 2,292,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 178,000,000원 가정 시 집행비용 3,292,000원을 제외한 174,708,000원이 주택도시보증공사에 배당돼 청구액 177,000,000원 중 2,292,000원이 미배당으로 남습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 별도로 임차권 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 최근 시세 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | HUG 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 178,000,000원 | 174,708,000원 | 2,292,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 142,400,000원 | 139,606,400원 | 37,393,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 113,920,000원 | 111,525,120원 | 65,474,880원 |
1회 유찰 가격 142,400,000원도 최근 거래 110,000,000원보다 높고, 2회 유찰 가격 113,920,000원에서야 최근 거래 수준에 가까워집니다. 더구나 최근 거래 추세가 -33.2%이고 이 물건군의 평균 유찰 횟수가 6.0회인 만큼, 단순히 “한 번 유찰됐으니 싸졌다”는 접근은 적절하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천백석초등학교 남측 인근. 다세대·연립주택·아파트 및 소규모 근린상가가 혼재하는 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지상 5층 공동주택, 사용승인 2016.01.26. 기본 위생·급배수·도시가스·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하지구)·성장관리권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 환금성. 그린피아는 29세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 6.0회·매각률 0.0%로 나타나 가격 민감도가 큰 편입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 임차권 말소동의 확약서에 근거합니다. 입찰 전 적용 대상과 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 자체는 존재. 박준혁의 전입·점유가 2021.09.30으로 강제경매개시결정 2026.01.27보다 빠릅니다. 확약을 빼고 보면 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 178,000,000원은 최근 12개월 거래 110,000,000원의 161.8%입니다. 현재 가격에는 최근 시세 기준 할인 효과가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전 거래 대비 -33.2%입니다. 과거 170,000,000~195,000,000원 거래만 보고 가격 상한을 잡아서는 안 됩니다.
- 유찰 횟수 확인. 그린피아 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다. 1~2회 유찰만으로 충분한 가격 메리트가 생긴다고 단정하기 어렵습니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다
이 사건은 겉으로 보면 까다로운 선순위 임차권 물건입니다. 박준혁의 전입·점유는 2021.09.30이고 임차권등기도 강제경매개시결정보다 앞서 있기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 다음부터는 권리가 아니라 가격이 문제입니다. 신건 최저가 178,000,000원은 최근 12개월 및 최신 거래 110,000,000원의 161.8%이고, 최근 거래 추세는 -33.2%입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수도 6.0회입니다. 확약으로 권리 위험은 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 시세보다 현저히 높습니다. 이 물건은 신건 가격에 점수를 줄 사건이 아니라, 유찰 이후에도 최근 거래 수준과의 간격을 계속 확인해야 하는 사건입니다.
