인천지방법원 2026타경500713. 청라한신더휴커낼웨이 제6층 제비631호, 22.9929㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 소유자 김성겸은 2022.04.30 매매를 원인으로 2022.05.30 소유권을 이전받았고 거래가액은 115,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 조문기는 2022.05.27 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 120,000,000원입니다.
말소기준은 2025.10.20 접수된 압류입니다. 임차권등기는 2024.07.30 접수됐고, 임차인의 전입·점유·확정일자는 그보다 더 이른 2022.05.27입니다. 따라서 일반적인 권리 흐름만 보면 대항력이 있는 선순위 임차인으로서 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,396,000원을 먼저 차감한 뒤 조문기에게 111,604,000원을 배당하여 8,396,000원의 부족분이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500713 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서해구 청라동 157-21 청라한신더휴커낼웨이 6층비631호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 임차 범위 | 6층 비631호 22.9929㎡ 전부 |
| 소유자 | 김성겸 (2022.04.30 매매 · 2022.05.30 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
2019.10.18 설정된 하나은행 근저당권 90,000,000원은 2022.05.06 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.10.20 압류이며, 그보다 앞선 조문기의 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 이후 2026.01.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조문기 6층 비631호 22.9929㎡ 전부 | 120,000,000원 | 2022.05.27 / 2022.05.27 배당요구 2024.07.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 원칙 8,396,000원 확약 반영 0원 |
조문기는 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 당사자가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 전입신고가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 현재 실거래 비교자료 없음
현재 자료에는 이 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없습니다. 따라서 감정가 114,000,000원이 현재 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 소유자의 2022년 거래가액은 115,000,000원이지만, 과거 취득가격을 현재 시세로 대신 사용할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,000원 |
| 1. 임차인 조문기 보증금 | 120,000,000원 | 111,604,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 조문기 보증금 미배당분은 8,396,000원으로 매수인 인수액에 잡히지만, 말소동의 확약서가 제출되어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 실제 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 청라2동 행정복지센터 동측 인근으로, 대단위 아파트 단지 주변에 오피스텔과 상가점포가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 도로·주변환경. 남측 약 20~25M, 서측 약 15M 도로에 접하고 북측은 커낼웨이 수변공원과 연계됩니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 해당 확약서에 달려 있으므로 적용 대상과 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 범위 확인. 조문기의 임차 범위는 6층 비631호 22.9929㎡ 전부이며, 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
- 가격은 별도 검증. 최근 실거래 자료가 없어 최저가 114,000,000원의 가격 메리트를 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 협조 부재로 내부구조를 직접 확인하지 못한 것으로 기재돼 있어 별도 확인이 필요합니다.
- 배당표와 실질 인수 구분. 배당 계산상 8,396,000원의 미배당이 발생하지만 확약 반영 시 실질 인수는 0원으로 본다는 점을 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 확약서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘확약서 확인’이 승부처
표면만 보면 보증금 120,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 신건 배당에서도 8,396,000원이 남는 전형적인 인수형 사건입니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 이 물건을 최저가 114,000,000원에 취득하는 경우 본 분석상 실질취득액 역시 114,000,000원으로 봅니다. 다만 현재 시세를 판단할 최근 실거래 자료가 없으므로 이 금액이 싸거나 비싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리분석의 첫 번째 확인사항은 확약서 원본, 가격 판단의 첫 번째 확인사항은 현재 오피스텔 실거래입니다.
