한 줄 평 대항력 있는 임차권이 존재하는 물건입니다. 배당 부족분 24,306,000원이 계산되지만, 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 반영되어 해당 임차권 인수 부담은 실질 0원으로 보는 구조입니다. 다만 신건 가격은 최근 거래 평균 195,500,000원의 91.6%로 가격 메리트는 있습니다.
감정가 / 최저가
179,000,000원
신건(0회 유찰)
최근 거래 평균
195,500,000원
동일평형 8건
실질 인수
0원
확약 반영
가격 지표
91.6%
최저가 ÷ 최근평균
인천지방법원 2026타경500714. 인천 남동구 간석동 렉스타워 10층 1007호 아파트입니다. 소유자는 송채미이며, 2022년 거래가액은 200,000,000원입니다. 핵심은 을구 3번 주택임차권입니다. 백지은 임차인은 전입 2022.02.28, 확정일자 2022.02.10으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.
배당표상 임차보증금 200,000,000원 중 175,694,000원이 배당되고 24,306,000원이 부족하지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 이에 해당 임차권 인수 부담은 실질 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500714 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 167-2 렉스타워 10층1007호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 40.04㎡ |
| 소유자 | 송채미 (2022.02.28 매매, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·확약
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 처리 |
|---|---|---|---|---|
| 백지은 | 200,000,000원 | 有 | 有 | 말소동의 확약 반영 |
⚠️ 배당 부족분 임차보증금 200,000,000원 중 예상배당은 175,694,000원이며 부족분은 24,306,000원입니다. 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2022.05 | 7 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 8 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 9 | 200,000,000원 |
| 2022.02 | 10 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 12 | 174,000,000원 |
| 평균 | 8건 | 195,500,000원 |
최저가는 최근 거래 평균 대비 91.6% 수준입니다. 최근 거래 중 최신 거래는 2022.05 230,000,000원이며, 동일평형 거래 범위는 174,000,000원~230,000,000원입니다.
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 거래 평균보다 낮은 수준입니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 백지은 임차인은 대항력과 우선변제권이 있으므로 확약서 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 확약 범위 확인. 제출된 말소동의 확약은 해당 임차권에 적용되는 구조입니다.
- 가격 검토. 최근 거래 평균 195,500,000원 대비 최저가 179,000,000원으로 가격 여지는 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있어도 권리 확인은 필수”
이 물건은 대항력 있는 임차권이라는 핵심 위험이 존재하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수 부담은 실질적으로 해소되는 구조입니다. 가격은 최근 거래 평균보다 낮아 접근 여지가 있으나, 확약 내용과 임차권 처리 절차를 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
