인천지방법원 2026타경500782. 검암동 다청림 102동 4층 402호, 59.83㎡ 전부를 사용하는 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 임차인의 시간 순서입니다. 김연정의 확정일자는 2021.08.24, 주민등록일자는 2021.08.26이고, 말소기준권리는 그보다 뒤인 2021.10.18 충북신용보증재단 가압류입니다. 따라서 김연정은 대항력 있는 임차인으로 분석되고, 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
통상 이런 구조에서 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담이 보증금 수준으로 이어지는 대항력 인수형이 됩니다. 실제로 현재 회차 시뮬레이션은 임차인에게 152,030,000원을 배당하고 30,970,000원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점이 핵심입니다. 이 확약은 김연정 임차인에 한해 적용되므로, 정확도 룰에 따라 실질 인수 0원으로 정리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500782 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서해구 검암동 644-5 다청림 102동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 제4층 제402호 59.83㎡ 전부 |
| 소유자 | 박선경 · 2021.09.17 소유권이전 · 거래가액 183,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 사용승인 / 구조 | 2011.04.05 · 철근콘크리트구조 · 4층 건물 내 4층 402호 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 과거 경서농업협동조합 근저당권 144,000,000원과 주식회사신한은행 근저당권 108,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.10.18 충북신용보증재단 가압류 12,264,940원입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김연정 제4층 제402호 59.83㎡ 전부 | 183,000,000원 | 2021.08.26 / 2021.08.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
김연정은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 계산합니다. 을구 5번 주택임차권등기는 2023.09.25 접수됐고, 임대차계약일자는 2021.06.19, 점유개시일자는 2021.08.27입니다.
③ 가격 해석 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 155,000,000원입니다. 등기상 소유권이전 당시 2021.09.17 거래가액은 183,000,000원이지만, 그 거래를 현재 시세로 그대로 사용할 수는 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 “신건 155,000,000원이 싸다”가 아니라 “실질 인수 0원으로 현재 회차 실질취득이 155,000,000원”이라는 권리 구조까지만 확정적으로 읽는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 155,000,000원 | 30,970,000원 | 0원 | 155,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,000,000원 | 61,536,000원 | 0원 | 124,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,200,000원 | 85,985,600원 | 0원 | 99,200,000원 |
룰상 인수액은 확약을 반영하지 않은 배당 시뮬레이션 값입니다. 말소동의 확약을 반영한 실질 인수액은 김연정 임차인에 대해 0원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 1. 임차인 김연정 보증금 | 183,000,000원 | 152,030,000원 |
| 2. 가압류 · 충북신용보증재단 | 12,264,940원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 183,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차인 보증금 미배당액은 30,970,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 4층 건물 내 4층 402호입니다.
- 주위환경. 간재울초등학교 남측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 검바위역이 소재해 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 노폭 약 8m, 6m 내외의 포장도로와 각각 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)·과밀억제권역 등에 해당하며 도로에 접합니다.
- 건물. 2011.04.05 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 급·배수설비, 위생설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 핵심이므로, 입찰 전 원문과 적용 대상인 김연정 임차권을 직접 대조해야 합니다.
- 대항력 순서 확인. 김연정 전입 2021.08.26, 말소기준 2021.10.18의 선후관계를 등기부·매각물건명세서와 다시 맞춰보세요.
- 배당요구 확인. 김연정은 2023.09.25 배당요구가 확인되며 우선변제권 행사 구조입니다.
- 가격 분리. 권리상 실질 인수 0원과 가격 메리트는 별개입니다. 155,000,000원을 최근 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 有, 하지만 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 겉으로 보면 까다로운 대항력 임차인 물건입니다. 김연정의 보증금은 183,000,000원이고, 전입은 말소기준보다 빠르며, 현재 회차 배당계산상 30,970,000원이 남습니다. 보통이라면 낙찰가가 내려가도 미배당액이 늘어나는 인수형 구조로 봐야 합니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 결론이 달라집니다. 그 확약이 적용되는 김연정 임차인에 대해서는 실질 인수 0원, 현재 회차 실질취득 155,000,000원입니다. 다만 권리가 정리된다는 사실만으로 가격 메리트까지 인정할 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 확약서의 실제 효력·적용대상을 원본으로 확인한 뒤, 155,000,000원이 현재 시장가격에 부합하는지를 별도로 판단하는 것입니다.
