인천지방법원 2026타경500837. 검암동 신한파크빌6차 제2동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이주원이며 2022.06.16 매매로 125,000,000원에 취득했습니다. 등기부상 2011.10.31 설정된 국민은행 근저당권은 2017.07.04 이미 말소됐고, 현재 경매에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2026.01.30의 주택도시보증공사 강제경매개시결정입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 조아름은 2022.05.26 전입·점유, 2022.05.10 확정일자, 보증금 125,000,000원이고 2024.06.21 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 원칙적으로는 매각대금에서 전액 배당되지 않는 금액이 매수인에게 남는 구조지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 조아름에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 다만 이 확약은 조아름 임차권에만 적용되며, 이한영의 권리까지 정리해 주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500837 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서해구 검암동 505-16 신한파크빌6차 2동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 내 4층 402호 |
| 소유자 | 이주원 (2022.06.16 매매 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 사용승인 | 2011.10.19 |
① 권리 흐름 — 확약으로 정리되는 임차권과 별도 미상 점유
등기부상 과거 국민은행 근저당권 118,800,000원은 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 선순위로 남는 핵심은 조아름의 주택임차권입니다. 조아름은 보증금 125,000,000원, 전입 2022.05.26, 확정일자 2022.05.10, 임차권등기 2024.06.21로 말소기준인 2026.01.30보다 앞섭니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 조아름의 인수액은 실질적으로 0원으로 봅니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조아름 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.26 확정일자 2022.05.10 | 125,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 말소동의 확약으로 실질 인수 0원* |
| 이한영 | 2025.01.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 보증금·확정일자 확인 필요 |
* 조아름은 현재 회차 배당계산상 미배당 13,396,000원이 발생하지만, 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석에서는 조아름에 대한 매수인 실질 인수를 0원으로 봅니다. 확약은 조아름에게만 적용되며 이한영의 미상 인수위험은 별도로 남습니다.
② 가격·실질취득 — 최저가만으로 판단하면 안 된다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 114,000,000원입니다. 동일 물건의 확인되는 과거 소유권 거래가액은 2017.05.03 매매 124,000,000원, 2022.06.16 매매 125,000,000원입니다. 다만 이 가격들은 최근 12개월 실거래 비교값이 아니므로, 이를 근거로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 평가하지 않습니다.
조아름의 확약이 없다고 가정한 배당 룰상 미배당액은 현재 회차에서 13,396,000원, 1회 유찰 시 35,841,600원, 2회 유찰 시 53,753,280원으로 증가합니다. 대항력 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조이므로 단순히 “유찰되면 싸진다”고 볼 수 없습니다. 이 사건에서는 조아름에 한해 그 위험을 확약이 제거하지만, 이한영은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,396,000원 |
| 1. 임차인 조아름 보증금(우선변제) | 125,000,000원 | 111,604,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산에서는 조아름 보증금 중 13,396,000원이 미배당으로 남는 구조입니다. 그러나 말소동의 확약서 때문에 조아름에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 이한영의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에서 금액화하지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 검암중학교 동측 인근에 위치하며 부근은 본건과 유사한 공동주택으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 간선도로에 근접하고 차량 접근이 무난하며, 지하철역이 인근해 제반 교통사정도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 개별난방, 위생 및 급배수, 도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 가장형에 가까운 평탄한 공동주택 부지이고 남측으로 포장소로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 조아름 임차권 말소의 조건·범위와 실제 이행 절차를 매각 전 원본으로 확인해야 합니다.
- 이한영 보증금 확인. 전입일은 2025.01.23으로 말소기준일보다 앞섭니다. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 이한영의 확정일자와 배당요구 여부가 확인돼야 우선변제 및 미배당 인수 가능성을 구체적으로 계산할 수 있습니다.
- 확약 적용대상 구분. 주택도시보증공사의 말소동의 확약은 조아름 임차권에 관한 것이므로, 이한영의 권리를 함께 정리하는 것으로 해석하면 안 됩니다.
- 현재 점유관계 확인. 임차권등기된 조아름과 현황조사상 이한영의 관계, 실제 점유자와 명도 상대방을 입찰 전에 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본과 배당요구 현황을 최종 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 전체 인수는 아직 미확정”
이 사건의 핵심은 두 임차인을 분리해서 보는 것입니다. 조아름은 보증금 125,000,000원의 선순위 임차권자이고 현재 회차 계산상 13,396,000원이 미배당으로 남지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 때문에 조아름에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 여기까지만 보면 부담이 크게 줄어듭니다.
하지만 이한영은 2025.01.23 전입이 확인되는 반면 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남겨야 하고, 현재 최저가 114,000,000원을 그대로 최종 취득원가라고 단정할 수 없습니다. 더구나 신건으로 아직 유찰도 없으므로, 권리비용이 완전히 확정되지 않은 상태에서 단순 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다. 조아름은 확약으로 정리되지만, 이한영 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
