인천지방법원 2026타경500841. 부평구 청천동 송광빌라 제4층 제403호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 조환성으로 2022년 7월 6일 매매로 소유권을 취득했고 거래가액은 135,000,000원입니다. 현재 등기에서 핵심은 2024년 김선호의 주택임차권과 2025년부터의 국세 압류 3건, 그리고 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
이 사건은 표면적인 최저가보다 임차관계가 중요합니다. 김선호는 2022년 6월 23일 주민등록과 확정일자를 갖추고 보증금 135,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 배당모형에서는 신건 97,000,000원 매각을 가정할 경우 집행비용 2,146,000원을 뺀 94,854,000원을 우선배당받고 40,146,000원이 남는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 이 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 이 임차권만 놓고 보면 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 190-164 송광빌라 4층403호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 마장로384번길 34 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 · 제4층 제403호 · 사용승인 1992.10.27 |
| 소유자 | 조환성 (2022.07.06 매매 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
현재 권리분석의 기준은 2025.02.17 국 압류입니다. 이후 2025.03.14·2025.09.24 압류와 2026.01.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 반면 김선호의 주택임차권은 2024.07.25 등기되어 말소기준보다 앞섭니다. 원칙적인 배당계산에서는 보증금 미배당분이 인수되는 구조지만, 매각물건명세서의 말소동의 확약서 때문에 김선호 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 중복신고 1건
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선호 | 2022.06.23 / 2022.06.23 | 135,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 원 계산상 미배당 40,146,000원 인수 · 말소동의 확약서로 실질 인수 0원* |
| HASANOVA NILUFARHON ABDUVOHID | 2024.11.11 / 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 매수인 인수 가능성 · 보증금 확인 필요 |
| RASULOV ILHOM BAHROM UGLI | 2025.05.13 / 미상 | 별도 합산 없음 | 대항력 없음 | 해당 없음 | HASANOVA NILUFARHON ABDUVOHID 보증금의 대위·승계 중복신고 |
* 김선호에 대한 실질 인수 0원 처리는 매각물건명세서에 “을구 순위 6번 주택임차권등기”에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시된 점을 반영한 것입니다. 이 확약은 HASANOVA NILUFARHON ABDUVOHID의 별도 임차관계에는 적용된다고 볼 자료가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 |
| 1. 임차인 김선호 보증금 | 135,000,000원 | 94,854,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형 자체는 김선호에게 94,854,000원이 배당되고 보증금 부족분 40,146,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 반영하면 김선호 부분의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 ‘실질취득가가 그대로 내려간다’고 볼 수 없다
| 회차 | 매각가 | 김선호 원 계산 인수액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 97,000,000원 | 40,146,000원 | 확약 반영 시 김선호 실질 인수 0원 · HASANOVA 보증금 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 77,600,000원 | 59,196,800원 | 확약 반영 시 김선호 실질 인수 0원 · HASANOVA 보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 62,080,000원 | 74,437,440원 | 확약 반영 시 김선호 실질 인수 0원 · HASANOVA 보증금 미상 |
김선호 보증금만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 원 계산상 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 다만 이 임차권에는 말소동의 확약서가 있어 그 인수액을 실질 취득비용에 더하지 않습니다. 문제는 별도의 대항력 임차인인 HASANOVA NILUFARHON ABDUVOHID입니다. 보증금 자체가 미상이므로, 유찰로 최저가가 내려갔다는 사실만으로 실제 총취득비용이 낮아졌다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청천중학교 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 소재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물의 4층 403호이며 사용승인일은 1992.10.27입니다.
- 도로. 북측으로 약 4m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 표시 확인. 매각물건명세서에는 본건 외벽과 우편물에 ‘2동’ 표시가 있다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HASANOVA 보증금 확인. 말소기준보다 앞선 전입자로 대항력이 있으며 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 원본에서 금액을 반드시 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 을구 6번 김선호 주택임차권에 관한 것으로 기재돼 있습니다. 다른 임차관계까지 해소된다고 확대 해석하면 안 됩니다.
- 중복 보증금 합산 금지. RASULOV ILHOM BAHROM UGLI는 HASANOVA NILUFARHON ABDUVOHID 보증금의 대위·승계 중복신고로, 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 우선배당으로 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없어 97,000,000원이 현재 시장가격 대비 싸거나 비싼지 판단할 근거가 없습니다.
- 표시·현황 대조. 외벽과 우편물의 ‘2동’ 표시를 현장 및 공부와 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약 하나로 끝나는 사건이 아니다
이 사건의 1차 함정은 보증금 135,000,000원의 김선호 임차권입니다. 신건 매각가 97,000,000원만 보면 40,146,000원 미배당 인수가 계산되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김선호 부분의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 그러나 여기서 권리분석이 끝나지는 않습니다. HASANOVA NILUFARHON ABDUVOHID가 말소기준보다 앞선 대항력 임차인으로 남아 있고 보증금이 미상이기 때문입니다.
따라서 이 물건의 현재 실질취득비용은 단순히 최저가 97,000,000원이라고 확정할 수 없습니다. 김선호 임차권은 확약으로 해소되지만, 확약 밖 임차인의 인수 가능 금액을 확인해야 총 취득비용이 비로소 계산됩니다. 실거래 자료도 없어 가격 메리트에는 가점을 줄 근거가 없습니다. 핵심은 ‘김선호 1.35억’이 아니라, 아직 금액이 밝혀지지 않은 별도 대항력 임차인입니다.
