인천지방법원 2026타경500848. 부평동 레인보우캐슬 7층 702호 오피스텔입니다. 등기상 핵심은 2025년 설정된 주택임차권입니다. 김현석 임차인은 전입일 2021.01.14, 확정일자 2020.12.15로 말소기준권리 이전 요건을 갖춰 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다. 따라서 김현석 임차권에 대한 인수 위험은 실질 0원으로 보며, 이는 해당 임차인에 한정됩니다. 다른 점유자의 보증금·권리관계는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

* 김현석 임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약 제출에 따라 룰상 실질 인수 0원으로 반영. 확약 대상 외 점유 위험은 별도 확인 필요.

② 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)

③ 입찰 체크리스트

• 확약 확인. 김현석 임차권은 말소동의 확약으로 실질 인수 0원 처리되지만, 확약 문서 원본 확인이 필요합니다.
• 외부 점유 확인. 조유정은 전입이 말소기준권리 이후라 대항력은 없으나 보증금이 미상입니다.
• 권리 구조. 농협은행 근저당은 등기상 말소되었고, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
• 환금성. 부평동 업무시설·상업시설 혼재 지역의 오피스텔로 용도와 수요층을 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 강력하지만 확인은 필요하다”

이 물건의 핵심 위험은 김현석 임차권입니다. 보증금 246,000,000원의 대항력 있는 임차권이지만 확약 적용으로 실질 인수 부담은 0원으로 판단합니다. 다만 확약은 해당 임차인에만 적용되므로 다른 점유자의 확인 절차는 남습니다. 권리상 정리는 가능하지만, 신건 가격은 시세 검증 후 접근해야 합니다.