인천지방법원 2026타경500879. 도화동 현대타운 제1동 4층 402호, 전용 40.38㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 “대항력 임차인이 있지만 확약으로 인수 실질액은 해소된다”는 점과, 그와 별개로 신건 가격이 최근 실거래 수준보다 높다는 점입니다. 실제 임차인은 양정연 1명으로, 임대차계약과 확정일자는 2022.03.03, 전입·점유개시는 2022.03.18입니다. 이는 말소기준인 2023.06.29 계양세무서장 압류보다 앞섭니다.
양정연의 보증금은 90,000,000원이고 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사합니다. 매각가 80,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 1,840,000원을 제외한 78,160,000원이 임차인에게 배당되고, 배당표상 부족분은 11,840,000원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 이 임차인의 매수인 인수액은 실질 0원으로 반영합니다. 이 확약의 효력은 해당 임차권에 한정되며, 현재 확인된 실제 임차인은 양정연 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500879 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 615-7 현대타운 제1동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 40.38㎡ · 4층 건물 내 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박일성 (2022.03.18 매매 · 거래가액 90,000,000원, 2022.04.08 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.06.29 갑구 18번 압류 · 국(처분청 계양세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2023.06.29 계양세무서장 압류입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류 225,000,000원, 부천세무서장 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 양정연은 등기 자체는 2024.02.23에 이루어졌지만 전입·점유가 2022.03.18이어서 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다. 따라서 확약을 제외한 배당 구조만 보면 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 유형입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양정연 | 제4층 제402호 40.38㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.18 | 2022.03.03 | 90,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | 승계 아님 확약 반영 0원 |
양정연은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인입니다. 배당요구일은 2024.02.23이며, 전입·확정일자와 배당요구가 모두 확인되어 우선변제권을 행사합니다. 확약을 적용하지 않은 기계적 배당에서는 보증금 전액을 회수하지 못하지만, 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 매수인 인수 실질액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 권리 해소와 가격 메리트는 별개
현대타운은 11세대 규모이고 사용승인일은 1995.02.03입니다. 실거래는 총 9건이 확인되며, 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 62,800,000원, 최신 거래는 2026.02 57,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 40.38㎡ | 3 | 57,000,000원 |
| 2025.12 | 40.38㎡ | 3 | 54,000,000원 |
| 2025.07 | 43.02㎡ | 1 | 88,000,000원 |
| 2025.06 | 43.02㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2025.06 | 43.02㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2023.12 | 40.38㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2022.03 | 40.38㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2021.11 | 40.38㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2021.10 | 40.38㎡ | 3 | 67,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 62,800,000원 |
최저가 80,000,000원은 최근 12개월 평균 62,800,000원의 127.4%입니다. 최신 거래 57,000,000원과 비교해도 신건 가격이 높습니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군보다 -9.3%의 하락 추세가 나타납니다. 따라서 전체 거래 평균 65,666,666원이나 과거 최고가 90,000,000원을 근거로 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 1. 임차인 양정연 보증금 | 90,000,000원 | 78,160,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산만 적용하면 양정연 보증금 중 11,840,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화초등학교 북서측 인근으로 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 1995.02.03입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 노폭 8m 및 4m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,399,000원/㎡, 토지면적은 292.9㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 크게 좌우됩니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 배당표와 실질 인수 구분. 기계적 배당 계산상 부족분은 11,840,000원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가 80,000,000원은 최근 12개월 평균의 127.4%이고 최신 거래 57,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -9.3%이므로 과거 최고가나 전체 평균만 보고 응찰가를 높이지 않아야 합니다.
- 소규모 물건 특성 확인. 현대타운은 11세대이며 실거래 표본은 총 9건입니다. 개별 호수의 상태와 층 차이를 현장 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 다른 문제”
이 물건은 표면상 대항력 임차인 때문에 복잡해 보입니다. 양정연의 보증금 90,000,000원은 최저매각가 80,000,000원보다 크고, 배당표만 보면 11,840,000원이 남아 매수인에게 이어지는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 확약 반영 실질취득 80,000,000원은 최근 12개월 평균 62,800,000원의 127.4%이고, 최신 거래 57,000,000원보다 높습니다. 최근 시세도 -9.3%의 하락 추세입니다. 따라서 이 사건은 “권리상 핵심 위험은 확약으로 해소되지만, 신건 가격에는 메리트가 부족한 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
