인천지방법원 2026타경500882. 왕길동 마전복합타워 9층 909호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박일성은 2021.07.24. 매매계약을 원인으로 2021.08.17. 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 98,000,000원입니다. 같은 날 임차인 장희양의 주민등록과 점유가 시작됐으며 확정일자는 그보다 앞선 2021.07.26.입니다.
권리분석의 핵심은 2023.06.30. 계양세무서장의 압류입니다. 제공된 권리분석상 이 압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 임차인의 전입·점유일 2021.08.17.은 그보다 빠르므로 장희양은 대항력 있는 임차인입니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. 현재 회차 배당계산에서는 98,000,000원 중 89,944,000원이 배당되고 8,056,000원이 남습니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 장희양 임차보증금의 미배당분은 실질적으로 매수인 인수 0원으로 처리합니다. 이 확약의 효과는 해당 임차인에 한정해 해석해야 하며, 본 자료에서 확인되는 실제 임차인은 장희양 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500882 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 검단구 왕길동 640-4 마전복합타워 9층 909호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 11층 건물 내 9층 909호 · 사용승인 2004.11.05 |
| 소유자 | 박일성 · 2021.07.24. 매매 · 2021.08.17. 소유권이전 · 거래가액 98,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 98,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장희양 | 9층 909호 3.31㎡전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.17 / 2021.07.26 | 98,000,000원 | 신고 2023.10.17 | 有 | 가능 | 실질 0원 확약 전 룰상 8,056,000원 |
장희양은 등기부상 주택임차권자이며 보증금은 98,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 이 사건 자료에서는 주택도시보증공사가 가압류권자이자 강제경매 신청채권자로 등장하며, 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 92,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 확약 반영 후 실질 인수액이 0원이므로 매수인의 실질취득 기준금액도 현재 회차에서는 92,000,000원입니다.
다만 이 자료에는 최근 12개월 평균이나 최신 거래처럼 가격 메리트를 판정할 수 있는 실거래 비교치가 없습니다. 따라서 감정가 또는 최저가가 과거 소유권 취득 당시 거래가액 98,000,000원보다 낮다는 사실만으로 현재 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내리지 않습니다. 특히 과거 취득가액은 현재 시장가격을 직접 나타내는 지표가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,056,000원 |
| 1. 임차인 장희양 보증금(우선변제) | 98,000,000원 | 89,944,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 98,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차인에게 89,944,000원이 배당되고 보증금 중 8,056,000원이 미배당됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 일반철골구조·알씨구조·에스알씨구조의 11층 건물 내 9층 909호입니다.
- 입지. 검단중학교 남서측 인근으로, 업무시설·근린생활시설·공동주택단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 인천2호선 검단사거리역이 위치해 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측과 북동측으로 폭 약 15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(마전택지지구)·성장관리권역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 감정자료에는 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심이므로, 입찰 전 매각물건명세서와 제출 확약서의 적용 대상·조건을 직접 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 확인. 장희양의 전입·점유 2021.08.17.은 말소기준 2023.06.30.보다 빠릅니다. 확약을 배제한 순수 권리 계산에서는 미배당 보증금 승계형입니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 존재 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당 규모를 확정할 수 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 92,000,000원이 현재 시세 대비 유리한지는 별도의 최신 실거래 확인이 필요합니다. 2021년 거래가액 98,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 임대·점유 현황 재확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 현장 점유 상태를 입찰 직전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 배당요구 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 있음”은 다르다
이 사건은 표면만 보면 보증금 98,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 92,000,000원을 넘는 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 배당계산에서도 8,056,000원이 부족해 일반 원칙대로라면 매수인 승계가 문제됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 기준금액은 92,000,000원으로 봅니다. 다만 권리가 정리된다고 해서 가격까지 유리하다는 뜻은 아닙니다. 최신 실거래 비교 근거가 없는 만큼 가격 메리트는 별도로 검증해야 하고, 국세·지방세 압류에 따른 실제 배당 변동과 확약서 원문 조건은 입찰 전 최종 확인 대상입니다.
