인천지방법원 2026타경500886. 부평구 갈산동 대신빌라 3층 302호 다세대주택입니다. 현재 소유자 박일성은 2021년 11월 12일 매매를 원인으로 2022년 2월 18일 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 100,000,000원입니다. 같은 날 임차인 유수빈의 주민등록과 점유도 시작됐습니다. 이후 2023년 7월 5일 국의 압류가 말소기준권리가 됐기 때문에, 임차인의 전입·점유가 기준권리보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.
그 결과 일반적인 배당계산만 놓고 보면 신건 매각가 85,000,000원 중 집행비용 1,930,000원을 빼고 임차인에게 83,070,000원이 배당되며, 보증금 100,000,000원 중 부족한 16,930,000원은 매수인에게 넘어갑니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 적혀 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 룰상 인수액과 실제 입찰 판단용 인수액을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500886 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 54-21 대신빌라 3층302호 · 도로명 인천광역시 부평구 평천로 369-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 지상3층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 박일성 (2022.02.18 소유권이전 · 2021.11.12 매매 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 임차인 전입이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2023.07.05 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 225,000,000원, 유수빈의 주택임차권등기, 국의 추가 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서입니다. 그러나 임차인 유수빈은 주민등록·점유가 2022.02.18로 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기가 뒤에 잡혔다는 이유만으로 대항력이 사라지는 구조가 아닙니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유수빈 | 3층 302호 34.23㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2022.02.18 | 2021.12.02 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 0원* |
* 신건 배당계산만 적용하면 보증금 부족분 16,930,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 확인된 실제 임차인은 1명이며, 확약 밖 별도 임차인 인수위험은 추가로 계산되지 않습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 룰상 인수액이 커진다
대항력 있는 보증금 100,000,000원은 매각대금이 내려갈수록 배당받지 못하는 금액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차는 매각가 85,000,000원에 룰상 인수 16,930,000원, 1회 유찰 시 매각가 68,000,000원에 인수 33,624,000원, 2회 유찰 시 매각가 54,400,000원에 인수 46,979,200원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 85,000,000원 | 16,930,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 68,000,000원 | 33,624,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 54,400,000원 | 46,979,200원 | 0원* |
확약을 반영하지 않는 일반 대항력 인수 구조라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 커져 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 이 사건은 제출된 말소동의 확약서 때문에 그 부담을 실질 0원으로 처리할 수 있는지가 핵심입니다. 현재 시세를 판단할 실거래 표본 대신 등기상 확인되는 과거 거래가액은 2021년 매매의 100,000,000원이며, 이를 현재 시세로 동일하게 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 1. 임차인 유수빈 보증금 | 100,000,000원 | 83,070,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체에서는 임차인 보증금 중 16,930,000원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 별도로 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 것입니다.
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평북초등학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·판매시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 연와조 스라브위기와지붕 지상3층 건물 내 제3층 제302호이며, 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 창호는 하이새시 창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지이며 남서측으로 세로변에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 적용 대상과 말소 조건을 매각물건명세서 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인. 유수빈의 전입·점유 2022.02.18은 말소기준 2023.07.05보다 앞섭니다. 확약을 제외하면 미배당 보증금은 매수인 인수 구조입니다.
- 유찰 착시 주의. 확약을 배제한 일반 계산에서는 유찰될수록 낙찰가는 내려가도 임차보증금 인수액이 커집니다. 최저가만 비교해서는 안 됩니다.
- 외벽 표기. 매각물건명세서 비고에 본건 외벽이 ‘대신빌라 3동’으로 표시돼 있다고 기재돼 있습니다. 현장 호수와 등기 목적물을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 확약서 한 장이 인수금액을 바꾼다
이 사건은 겉으로만 보면 대항력 임차인의 보증금 100,000,000원이 최저가 85,000,000원보다 큰 전형적인 인수형 경매입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 16,930,000원이 부족하고, 유찰되면 부족분은 더 커집니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 따라서 해당 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 볼 수 있다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
다만 현재 가격의 적정성을 판단할 최신 실거래 자료가 별도로 제시된 것은 아니므로, 감정가 85,000,000원만으로 ‘싸다’고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 확약서의 적용 범위와 효력 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
